Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur au début du bail, destinée à couvrir d’éventuelles dettes locatives ou dégradations. Mais jusqu’où le propriétaire peut-il aller dans les retenues ? Peut-il conserver tout le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie révèle des détériorations ? Quels sont ses droits et quelles sont les limites légales ? Cet article fait le point.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie correspond à une somme prévue par le contrat de bail destinée à garantir l’exécution des obligations du locataire (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Comment se passe la rétention sur le dépôt de garantie ?
La rétention d’une partie ou de la totalité du dépôt de garantie par le propriétaire est strictement encadrée par la loi et ne peut intervenir que dans des situations précises, dûment justifiées. En effet, si le locataire est tenu de réparer les dégradations dont il est responsable, le bailleur ne peut retenir que les sommes correspondant à des dommages réels, justifiés et imputables au locataire, sans excéder le montant du dépôt.
La loi encadre ce que le propriétaire peut légalement retenir, et pose les délais de restitution et les recours possibles pour le locataire en cas de rétention excessive ou injustifiée.
Que peut-on retenir sur le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux d’habitation. Il ne peut être utilisé que pour compenser :
- les loyers et charges impayés ;
- les réparations locatives ou les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, si elles sont imputables au locataire* ;
*💡Elles ne sont pas imputables au locataire lorsqu’elle relève de la vétusté, qui se différencie des dégradations locatives (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989). La responsabilité incombe au propriétaire.
- les frais de nettoyage si le logement est rendu dans un état de saleté anormal.
Est-ce qu’un propriétaire peut retenir plus que la caution ?
Le dépôt de garantie (appelé « caution » à tort*) représente un plafond pour les retenues immédiates. Il n’est pas possible de retenir plus que ce qui a été déposé.
Si les dégradations dépassent son montant, le bailleur peut réclamer le surplus, mais pas le retenir d’office. Il devra engager une procédure judiciaire si le locataire refuse de payer la différence.
➡️ Par exemple, le dépôt de garantie est de 800 euros. Les dégradations constatées et justifiées s’élèvent à 1 200 euros. Le propriétaire retient les 800 euros et peut demander les 400 euros restants, en prouvant le préjudice subi.
En somme, le bailleur ne peut donc pas conserver tout le dépôt de garantie sans prouver que le locataire lui doit effectivement une somme équivalente.
➡️ Par exemple, si les dégradations sont estimées à 800 euros et que le dépôt est de 1 000 euros, le bailleur doit restituer les 200 euros restants.
Si les dégradations dépassent le montant du dépôt, le bailleur peut demander un complément au locataire, mais doit saisir la justice en cas de refus.
*La caution renvoie à la personne qui se porte garant pour un débiteur en cas ed défaillance de sa part (art. 2288 s. du Code civil).
Quels justificatifs le propriétaire doit-il fournir ?
La retenue sur le dépôt de garantie doit toujours être justifiée par des éléments concrets, notamment :
- état des lieux d’entrée et de sortie comparés ;
- devis ET factures des travaux ;
- photos éventuelles des dégradations.
En l’absence de justificatif, la retenue est considérée comme injustifiée.
Est-il possible de retenir le dépôt de garantie sur un devis ?
La jurisprudence refuse que le propriétaire puisse justifier ses retenues avec des devis et seule une facture acquittée le permet (Cass. civ. 3, 3 avril 2001, n° 99-13.668 ; 2 octobre 2007, n° 06-18.142).
Ainsi, un simple devis ne suffit pas, il est conseillé de fournir aussi des factures ou des preuves des travaux effectués.
Quels sont les délais pour restituer le dépôt de garantie ?
Le délai pour restituer le dépôt de garantie est également encadré. Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée (aucune dégradation), le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai d’1 mois ;
- Si des dégradations sont constatées, le délai est porté à 2 mois à compter de la remise des clés.
En cas de non-restitution dans les délais :
- Le locataire peut adresser une mise en demeure au bailleur ;
- Passé ce délai, des intérêts légaux s’appliquent automatiquement sur la somme due (art. 1231-6 du Code civil).
Retenue sur caution* sans justificatif : quels recours ?
Le locataire peut contester les dégradations locatives :
- envoyer une lettre recommandée au propriétaire pour demander la restitution ;
- saisir le conciliateur de justice en cas d’échec ;
- saisir le juge des contentieux de la protection si la tentative amiable échoue (art. L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire).
En l’absence de justificatifs ou de dégradations, la retenue est injustifiée et le bailleur s’expose à être condamné à restituer la somme, voire à payer des dommages et intérêts.
*Pour rappel, le terme caution est mal employé et renvoie à la personne qui se porte garant (art. 2288 du Code civil). Il est possible de cumuler caution (garantie du paiement des loyers) et dépôt de garantie dans un contrat de bail.
Que peut-on retenir sur le dépôt de garantie ?
Il est possible de retenir les dégradations imputables au locataire, loyers et charges impayés, frais de nettoyage anormal sur le dépôt de garantie.
Est-il possible de garder le dépôt de garantie ?
Il est possible de garder le dépôt de garantie uniquement dans la limite des sommes effectivement dues par le locataire, et à condition de pouvoir en justifier.
