Le PORTAIL de vos litiges & de vos droits

Réglez tous vos litiges du quotidien

Réglez tous vos litiges grâce à une procédure en ligne simplifiée et sans frais d'avocat ! Régler un litige
Publié le : 04/07/2017 Mise à jour le : 31/07/2019

Restitution du dépôt de garantie : Le remboursement de la caution locative

04/07/2017

Tags : restitution dépôt de garantie, restitution caution, remboursement dépôt de garantie, remboursement caution, dépôt de garantie, caution, propriétaire, locataire, état des lieux, fin de bail

Le conditions de restitution du dépôt de garantie 


Le montant ainsi que les modalités de versement et de restitution du dépôt de garantie, également appelé caution locative, sont strictement encadrées par la loi.

- Le bailleur a l’obligation de restituer le montant de la caution dans un délai maximum de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire.

- Le bailleur peut effectuer des retenues sur le dépôt de garantie, en cas d’impayés de loyers ou de charges, ou s’il doit effectuer des travaux de remise en état du logement dans l’hypothèse où des dégradations sont constatées.

- Toute retenue sur caution doit être dûment justifiée. Les états des lieux d’entrée et de sortie, accompagnées de photos, sont recevables à titre de preuves. Le propriétaire peut également produire un constat d’huissier, le cas échéant. Pour évaluer le montant de la retenue au moment de la restitution du dépôt de garantie, le propriétaire doit faire réaliser des devis ou produire des factures.

- A défaut de restitution de la caution locative dans les délais légaux, le bailleur doit payer des intérêts de retard.



 

L’essentiel.


Ce que dit la loi : le montant du dépôt de garantie prévu par le contrat de bail ne peut pas dépasser un mois de loyer. L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 impose de restituer les sommes affectées, dans un délai d'un à deux mois à compter de la remise des clés : 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, 2 mois dans le cas contraire. Toute retenue effectuée par le propriétaire doit être dûment justifiée.

Délai pour agir : 3 ans

Procédure simplifiée par Internet : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Cause gratuite jusqu'à la saisine du Tribunal d'instance.

Envoyer une Mise en Cause gratuitement

 

|  CADRE & PRINCIPES  |

Les conditions de versement du dépôt de garantie


Le dépôt de garantie, lorsqu'il est prévu par le contrat de bail qui lie le locataire et le propriétaire, a pour but de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire (articles 3 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

En d'autres termes, la somme remise à titre de caution ou de garantie par le locataire fait office de moyen de pression : en cas de non-respect de ses obligations de paiement du loyer et d'entretien du logement, les sommes ne sont pas intégralement restituées au locataire à l’issue du bail.


- Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer.
- La caution est versée au moment de l’entrée du locataire dans le logement.


A noter : dans le cas où le propriétaire exige au moment de la conclusion du contrat de bail le versement d'une avance de loyer supérieure à deux mois, il ne peut exiger en plus le versement d'une caution.
 

Délai de restitution du dépôt de garantie


En vertu de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Dans le cas où l'état des lieux de sortie révèlerait des différences avec l'état des lieux d'entrée, le propriétaire a deux mois pour restituer la caution au locataire à compter de la remise des clés.

La remise des clés s’entend de la remise par le locataire ou l’agent immobilier entre les mains du bailleur, ou par lettre recommandée AR.
A défaut pour le propriétaire de respecter les délais de restitution de la caution locative, il est tenu de verser des intérêts de retard au locataire, à hauteur de 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard.



La retenue sur dépôt de garantie


Comme exposé plus haut, le dépôt de garantie a pour effet de s'assurer que le locataire exécute bien ses obligations. Dans le cas où il n'aurait pas satisfait aux dispositions du contrat de bail, le propriétaire peut alors pallier le manquement du locataire en utilisant la somme constituant le dépôt de garantie, partiellement ou intégralement en fonction de l'utilisation projetée.

Le propriétaire est dans l'obligation de justifier toute somme retenue auprès du locataire


Les montants retenus peuvent correspondre, le plus souvent :

- à la réparation des dégradations ou l'absence de travaux du logement par le locataire, ce dernier n'ayant pas satisfait l'obligation d'entretien du logement ; pour justifier ce motif, le propriétaire devra notamment fournir des pièces faisant état de la nécessité de travaux ou réparations (état des lieux, photographies...) ainsi que les devis ou factures des artisans chargés des travaux. Notons ici que les dégradations dont il est question ne peuvent correspondre aux résultats de l'usure normale et de la vétusté du logement.

- aux loyers ou charges impayées ; pour justifier ce motif de retenue, le bailleur devra justifier de courriers de relance afin d'obtenir le paiement restés sans réponse

Il est important de noter qu'en l'absence d'état des lieux de sortie qui aurait été signé par le locataire et le propriétaire, ce dernier ne sera jamais en mesure d'apporter une justification aux retenues faites sur le dépôt de garantie.

L'état des lieux de sortie est donc absolument essentiel.

Retenue sur dépôt de garantie dans un immeuble en copropriété


Dans le cas où le logement en location est situé dans un immeuble en copropriété, le propriétaire est autorisé à conserver une provision sur la caution :

- Le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire.
- Il retient un montant maximum égal à 20% du montant du dépôt de garantie.
- Une fois l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble effectué et approuvé, le bailleur procède à une régularisation définitive et restitue le solde éventuel au locataire, dans un délai de 1 mois.

Cette provision permettra au bailleur de compenser notamment le montant des charges annuelles restant à être définies par la copropriété dans le cas où elles n'auraient pas encore été payées par le locataire.
A noter : propriétaire et locataire peuvent se mettre d'accord pour solder immédiatement les comptes afin de ne pas attendre l'approbation des comptes définitifs de la propriété.



 

|  PROCÉDURE  |

Obtenir la restitution du dépôt de garantie
ou contester les retenues injustifiées

1° Résolution du litige à l'amiable


Litige.fr propose tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire. La Mise en Cause est une lettre dans laquelle il est demandé à l'adversaire d’agir afin de régler le litige. Il est ainsi demandé au propiétaire de restituer au locataire la caution dans son intégralité ou de justifier des retenues effectuer. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

Envoyer une Mise en Cause gratuitement

2° Que faire si le propriétaire ne répond pas à la Mise en Cause ?


Sans réponse sous huit jours, l'engagement d'autres poursuites est possible. Dans un premier temps, Litie.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au propriétaire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr permet la mise en œuvre de la procédure de saisine du Tribunal compétent. La partie adverse sera alors convoqué devant le Juge qui statuera et tranchera le litige.

Engager une procédure

Vos questions | nos réponses

Qu’est ce qu’un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire et encaissée par le propriétaire au moment de la signature du bail. Son montant ne peut être supérieur à 1 mois de loyer. La somme affectée est conservée par le bailleur pendant toute la durée du contrat de location. Au départ du locataire, le bailleur restitue la caution locative, éventuellement minorée des sommes retenues pour couvrir les frais de réparation ou se faire payer les loyers et charges impayés.

Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie ?


La loi oblige le propriétaire à restituer le dépôt de garantie dans un délai de : Un mois à compter de la remise des clés si les états de lieux d’entrée et de sortie sont conformes. Deux mois à compter de la remise des clés dans le cas contraire. Ce délai supplémentaire laisse le temps au bailleur de trouver des artisans ou des entreprises de travaux, et d’obtenir des devis – obligatoires pour justifier le montant de la retenue sur caution.

Que couvre un dépôt de garantie ?


Le dépôt de garantie, d’un montant maximum égal à 1 mois de loyer, sert à couvrir : Les loyers impayés. Les charges impayées. Les travaux de remise en état effectués par le propriétaire au départ du locataire, si ces travaux visent à réparer des dégradations dues au mauvais entretien du logement par le locataire. Les travaux visant à remettre le logement à neuf, suite à son usure normale par le temps, ne sont pas couverts par la caution locative : ces dépenses sont à la charge du bailleur.

Qui peut vous réclamer un dépôt de garantie ?

Au moment de signer un contrat de bail, le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie. Cette caution locative peut être exigée que le logement soit meublé ou vide, et quelle que soit la durée du bail. Attention : si le propriétaire exige un paiement du loyer d’avance, pour une période supérieure à 2 mois, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé en sus.