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Immobilier / Litiges locatifs

Publié le : 04/07/2017

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Restitution du dépôt de garantie : Le remboursement de la caution locative

04/07/2017

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Le conditions de restitution du dépôt de garantie 

Le dépôt de garantie, également appelé caution locative, est encadré par la loi. Ainsi,son montant, son versement, la retenue de sommes et la restitution du dépôt de garantie doivent respecter certaines règles. On fait le point sur chacune d'entre elles.

 

L’essentiel.

 

Ce que dit la loi : Le montant du dépôt de garantie prévu par le contrat de bail ne peut pas dépasser un mois de loyer. Il doit être restitué à la fin du contrat dans un délai d'un à deux mois selon l'état des lieux de sortie et toute retenue effectuée par le propriétaire doit être dûment justifiée.

Délai pour agir : 3 ans

Procédure simplifiée par Internet : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Cause gratuite jusqu'à la saisine du Tribunal d'instance.

 

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|  CADRE & PRINCIPES  |

 

Les conditions de versement du dépôt de garantie

 

Le dépôt de garantie, lorsqu'il est prévu par le contrat de bail qui lie le locataire et le propriétaire, a pour but de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire (articles 3 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

En d'autres termes, la somme remise à titre de caution ou de garantie par le locataire exerce comme une pression morale, le risque étant pour le locataire de ne pas se voir restituer cette somme à la fin du contrat de bail en cas de non respect de ses obligations de paiement du loyer, d'entretien du logement... etc.

Quant à la somme constituant ce dépôt de garantie, elle ne peut êre supérieure à un mois de loyer, ce loyer étant défini par le contrat de bail.

En outre, dans le cas où le propriétaire exige au moment de la conclusion du contrat de bail le versement d'une avance de loyer supérieure à deux mois, il ne peut exiger en plus le versement d'une caution.

 

Délai de restitution du dépôt de garantie

 

En vertu de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Dans le cas où l'état des lieux de sortie révèlerait des différences avec l'état des lieux d'entrée, le propriétaire a deux mois pour restituer la caution au locataire à compter de la remise des clés.

A défaut pour le propriétaire de respecter ces délais, il est tenu de verser des intérêts de retard au locataire, équivalent à 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard.



La retenue sur dépôt de garantie

 

Comme exposé plus haut, le dépôt de garantie a pour effet de s'assurer que le locataire exécute bien ses obligations. Dans le cas où il n'aurait pas satisfait aux dispositions du contrat de bail, le propriétaire peut alors pallier le manquement du locataire en utilisant la somme constituant le dépôt de garantie, partiellement ou intégralement en fonction de l'utilisation projetée.

 

Le propriétaire est dans l'obligation
de justifier toute somme retenue auprès du locataire

 

Les montants retenus peuvent correspondre, le plus souvent :

- à la réparation des dégradations ou l'absence de travaux du logement par le locataire, ce dernier n'ayant pas satisfait l'obligation d'entretien du logement ; pour justifier ce motif, le propriétaire devra notamment fournir des pièces faisant état de la nécessité de travaux ou réparations (état des lieux, photographies...) ainsi que les devis ou factures des artisans chargés des travaux. Notons ici que les dégradations dont il est question ne peuvent correspondre aux résultats de l'usure normale et de la vétusté du logement.

- aux loyers ou charges impayées ; pour justifier ce motif de retenue, le bailleur devra justifier de courriers de relance afin d'obtenir le paiement restés sans réponse

Il est important de noter qu'en l'absence d'état des lieux de sortie qui aurait été signé par le locataire et le propriétaire, ce dernier ne sera jamais en mesure d'apporter une justification aux retenues faites sur le dépôt de garantie.

L'état des lieux de sortie est donc absolument essentiel.

 

Retenue sur dépôt de garantie dans un immeuble en copropriété

 

Dans le cas où le logement en question est situé dans un immeuble de copropriété, le propriétaire peut effectuer une provision sur la caution au moment de sa restitution, d'un montant maximum de 20% de la caution, suite à l'arrêté de compte provisoire. Cette provision permettra au bailleur de compenser notamment le montant des charges annuelles restant à être définies par la coprorpriété dans le cas où elles n'auraient pas encore été payées par le locataire.

La régularisation des charges de coprorpriété par l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble fait alors courir un délai d'un mois pour restituer au locataire le solde de la provision. Néanmoins, propriétaire et locataire peuvent se mettre d'accord pour solder immédiatement les comptes afin de ne pas attendre l'approbation des comptes de la propriété.
 

 

|  PROCÉDURE  |

 

Obtenir la restitution du dépôt de garantie
ou contester les retenues injustifiées

 

1° Résolution du litige à l'amiable

 

Litige.fr propose tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire. La Mise en Cause est une lettre dans laquelle il est demandé à l'adversaire d’agir afin de régler le litige. Il est ainsi demandé au propiétaire de restituer au locataire la caution dans son intégralité ou de justifier des retenues effectuer. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

 

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2° Que faire si le propriétaire ne répond pas à la Mise en Cause ?

 

Sans réponse sous huit jours, l'engagement d'autres poursuites est possible. Dans un premier temps, Litie.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au propriétaire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr permet la mise en œuvre de la procédure de saisine du Tribunal compétent. La partie adverse sera alors convoqué devant le Juge qui statuera et tranchera le litige.

 

Engager une procédure

 

Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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