Conflits locatifs et recours : Top 5 des litiges entre propriétaires et locataires

Conflits locatifs et recours :
Thèmes :
Litiges locatifs, immobilier, conflits propriétaires-locataires, non restitution dépôt de garantie, caution non rendue, travaux et obligations du bailleur, dégradations du logement, loyers impayés, régularisation des charges, saisir le juge de proximité, Tribunal d'Instance
Par Pauline S. Lu 35818 fois Mise à jour le : 12/01/2022 Publié le : 06/04/2016


1 - Le locataire ne paie pas ses loyers

Au palmarès des litiges locatifs les plus fréquents : les loyers impayés. Le propriétaire se trouve face à un locataire mauvais payeur. D'abord, une conciliation devra être tentée avec le locataire. Si celle-ci se révèle infructueuse et que la dette locative s'accumule il faut agir vite. 

Le propriétaire peut donc commencer par envoyer une Mise en demeure, à envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception, au locataire et à sa caution s'il y en a une. En l’absence de réponse satisfaisante sous 8 jours, le bailleur pourra décider d'agir en justice.

Le recouvrement des loyers impayés

Le Juge saisi se prononcera sur la dette locative actualisée au jour des débats, sur d'éventuels dommages et intérêts réclamés à l'adversaire et sur les frais de procédure (article 700 du code de procédure civile). 

L'expulsion du locataire afin de récupérer son logement

Le Juge saisi se prononcera sur la résiliation du bail (l'expulsion locative), sur la dette locative actualisée au jour des débats, sur d'éventuels dommages et intérêts réclamés à l'adversaire et sur les frais de procédure (article 700 du code de procédure civile). 

ATTENTION : le propriétaire bailleur dispose d'un certain délai pour réclamer le paiement de ses loyers. Si la dette locative date d'avant le 27 Mars 2014, le propriétaire à  5 ans pour réclamer le paiement de ses loyers. Si la dette est postérieure à cette date, le délai est réduit à 3 ans.

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2 - Les dégradations du logement par le locataire

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce les obligations qui pèsent sur le locataire. 

Il est notamment responsable de l'entretien courant du logement mais aussi des dégâts occasionnés pendant la durée du bail. En effet, il devra procéder à certaines réparations en cas de dégâts : celles qui résultent d'un usage normal du logement. 

EXEMPLE : remplacement de joint dans la douche, peinture des murs etc... 

Pour éviter tout conflit avec son locataire, il est recommandé au propriétaire d'établir un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie détaillés. La comparaison de ces deux documents permettra de voir les dégradations commises par le locataire. En l'absence d'état des lieux de sortie, le propriétaire ne pourra pas mettre en évidence ces éventuelles dégradations.  

Ainsi, très souvent, le dépôt de garantie (fixé à un mois depuis peu) ne permettra pas de couvrir toutes les dégradations du locataire sortant.  

Si le locataire refuse de prendre en charge ces réparations, il faudra pour le propriétaire engager des poursuites judiciaires et saisir le Tribunal judiciaire qui a une compétence exclusive en matière de litiges immobiliers (exception faite en matière de dépôt de garantie).

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3 - Charges récupérables non versées par le locataire

Mensuellement, le locataire paie une provision sur charges, calculée sur la base de l'année précédente. Comme le calcul des charges est annuel, il est possible que le montant de ces dites charges ait augmenté. Le locataire devra donc rembourser la différence au propriétaire.

Certaines charges sont donc initialement supportées par le propriétaire (se référer au décret 87-713 du 26 août 1987). EXEMPLE : le chauffage collectif, eau chaude, taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères... Ces charges payées par le propriétaire vont pouvoir être récupérables auprès du locataire. 

Régularisation des charges : elle est faite une fois par an. Un comparatif sera alors fait entre le total des provisions versées par le locataire et les dépenses que le propriétaire aura faites pendant l'année. Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles, le propriétaire pourra demander un complément au locataire. 

Si le locataire refuse de payer, il sera possible d'agir en justice et de saisir le Tribunal judiciaire. 

ATTENTION - Depuis la loi ALUR du 27 Mars 2014, pour récupérer les arriérés de charges, le propriétaire aura 3 ans pour agir.

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4 - Le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie au locataire

La non restitution du dépôt de garantie est peut-être le litige le plus récurrent que rencontre un locataire avec son ancien propriétaire. 

En principe, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai de 2 mois après la remise des clefs. Depuis la Loi Alur du 27 mars 2014, lorsque l'état des lieux d'entrée et de sortie concordent, le délai est réduit à un mois. Dans cette hypothèse, une pénalité de 10% du montant du loyer par mois de retard pourra mettre être réclamée en plus au propriétaire.

Se référer à la fiche pratique sur "la restitution du dépôt de garantie" pour plus d'informations. 

En cas de non restitution de la caution dans les délais légaux et à défaut d'accord amiable trouvé entre les parties, le locataire devra saisir le Juge de proximité, si la caution est inférieur à 4 000 euros ou le Tribunal d'Instance, si celle-ci est comprise entre 4 001 et 10 000 euros. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'envoyer gratuitement une lettre de mise en cause au propriétaire (conciliation amiable). Sans réponse du propriétaire, Litige.fr permet d'effectuer à son encontre toutes la procédure en ligne.

OBTENIR LA RESTITUTION DE MON Dépôt de garantie

5 - Le propriétaire refuse de faire des travaux dans le logement

La loi du 6 juillet 1989 régis les rapports entre propriétaire et locataire. L'article 6 de cette loi énonce les critères de décence d'un logement. En effet, le propriétaire à une obligation d'entretenir le logement et de le maintenir en bon état. Il doit procéder aux grosses réparations du bien. 

Exemples : fuite d'eau, humidité du logement, remplacement de chaudière, dégâts des eaux...

En parallèle, le décret n°2002-120 énonce le droit au logement décent pour assurer la sécurité, la santé et le confort des locataires. 

À NOTER : il est possible que le contrat de location prévoit que le locataire fasse réaliser à ses frais les travaux, moyennant une réduction de loyer. Attention, cette clause devra être claire et préciser la nature des travaux et les modalités de réduction de loyer. 

Ainsi, lorsque le propriétaire ne respecte pas ces obligations, le locataire pourra le mettre en demeure de réaliser les travaux. Si ce dernier refuse, le locataire pourra agir en Justice et saisir le Tribunal judiciaire pour demander l'exécution des travaux. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'envoyer une lettre de Mise en demeure. Sans réponse du propriétaire, Litige.fr permet d'effectuer à son encontre toutes la procédure en ligne.

mettre en demeure mon propriétaire

Le Juge pourra condamner le propriétaire à les exécuter dans un délai déterminé. En cas d'urgence, le Magistrat peut autoriser le locataire à prendre à sa charge les réparations et se faire rembourser les frais par le bailleur. Dans certains cas, il peut même décider de la résiliation du bail. En tout état de cause, le locataire qui subit le préjudice pourra se voir octroyer des dommages et intérêts. 

Il est possible pour ce type de litige précis d'utiliser également la procédure d'injonction de faire. 


PROCÉDURE

Étape 1 - Tentative de conciliation amiable avec le propriétaire/locataire

Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Demeure au propriétaire / locataire. C'est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire qui est argumentée juridiquement et déposée au greffe du Tribunal judiciaire. Le litige est décrit de manière précise et les requêtes du plaignant y sont exposées. L'adversaire dispose de 8 jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites.

Étape 2 - Procédure judiciaire

En matière de litiges immobiliers, le Tribunal judiciaire à une compétence exclusive.

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