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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 06/04/2016 Mise à jour le : 21/11/2018

Conflits locatifs et recours : Top 5 des litiges entre propriétaires et locataires

06/04/2016

Tags : Litiges locatifs, immobilier, conflits propriétaires-locataires, non restitution dépôt de garantie, caution non rendue, travaux et obligations du bailleur, dégradations du logement, loyers impayés, régularisation des charges, saisir le juge de proximité, Tribunal d'Instance

 

Propriétaires-locataires : 
Top 5 des contentieux les plus fréquents et leurs solutions

 

1. Le locataire ne paie pas ses loyers

 

Au palmarès des litiges locatifs les plus fréquents : les loyers impayés. Le propriétaire se trouve face à un locataire mauvais payeur. D'abord, une conciliation devra être tentée avec le locataire. Si celle-ci se révèle infructueuse et que les loyers impayés s'accumulent il faut agir vite. 

Le propriétaire peut donc commencer par envoyer une mise en demeure, à envoyer par lettre recommandée avec accusé de reception, au locataire et à sa caution s'il y en a une. En l’absence de réponse satisfaisante sous 8 jours, le propriétaire pourra décider d'agir en justice : 

 

●   Le propriétaire souhaite agir en justice uniquement pour réclamer les loyers impayés

Le juge saisi se prononcera sur la dette locative actualisée au jour des débats, sur d'éventuels dommages et interêts réclamés à l'adversaire et sur les frais de procédure (article 700 du code de procédure civile). 

Tarif de la procédure complète avec Litige.fr (phase amiable et judiciaire) : procédure à 369 € TTC* (frais d'huissier inclus) 

 

Engager une procédure

*Voir nos conditions générales de service pour la grille tarifaire complète.

●   Le propriétaire agit pour demander l'expulsion du locataire c'est-à-dire qu'il souhaite récuperer ses loyers impayés et son logement. 

Le juge saisi se prononcera sur la résiliation du bail (l'expulsion du locataire), sur la dette locative actualisée au jour des débats, sur d'éventuels dommages et interêts réclamés à l'adversaire et sur les frais de procédure (article 700 du code de procédure civile). 

Tarif de la procédure complète avec Litige.fr 

-  La procédure complète jusqu'à la décision d'expulsion du locataire = procédure à 1269 € TTC*

Tarifs par étape avec litige.fr :

-  Pour le Commandement de Payer et la dénonciation à la CCAPEX1procédure à 369 € TTC*

-  Si le Commandement de Payer a déjà été fait : 

   Tarif pour l'assignation, et le commandement de quitter les lieux après la décision = procédure à 999 € TTC*

*Ces tarifs seront plus élevés si une caution solidaire est inscrite au bail. Voir nos conditions générales de service pour la grille tarifaire complète.

1 Commission départementale de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions Locatives

 

Engager une procédure

 

Se référer à la fiche pratique "Loyers impayés et expulsion du locataire" pour plus d'informations. 

Attention : le propriétaire bailleur dispose d'un certain délai pour réclamer le paiement de ses loyers. Si la dette locative date d'avant le 27 Mars 2014, le propriétaire à  5 ans pour réclamer le paiement de ses loyers. Si la dette est postérieure à cette date, le délai est réduit à 3 ans. 

 

2. Les dégradations du logement par le locataire

 

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce les obligations qui pèsent sur le locataire. 

Il est notamment responsable de l'entretien courant du logement mais aussi des dégâts occasionnés pendant la durée du bail. En effet, il devra procéder à certaines réparations en cas de dégats : celles qui résultent d'un usage normal du logement. 

Exemple : remplacement de joint dans la douche, peinture des murs etc... 

Pour éviter tout conflit avec son locataire, il est recommandé au propriétaire d'établir un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie détaillés. La comparaison de ces deux documents permettra de voir les dégradations commises par le locataire. En l'absence d'état des lieux de sortie, le propriétaire ne pourra pas mettre en évidence ces eventuelles dégradations.  

Ainsi, très souvent, le dépôt de garantie (fixé à un mois depuis peu) ne permettra pas de couvrir toutes les dégradations du locataire sortant.  

 

Si le locataire refuse de prendre en charge ces réparations, il faudra pour le propriétaire engager des poursuites judiciaires et saisir le Tribunal d'Instance qui a une compétence exclusive en matière de litiges immobiliers (exception faite en matière de dépôt de garantie).

Demanderjustice.com permet d'engager toute la procédure jusqu'à la saisine du Tribunal d'Instance :

- procédure à 89,90 € TTC* si les dégradations sont inférieures à 4 000 euros. 

- procédure à 399 € TTC* si les dégradations sont comprises entre 4 001 et 10 000 euros (frais d'huissier inclus). 

 

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3. Provisions sur charges / charges récupérables

 

Mensuellement, le locataire paie une provision sur charges, calculée sur la base de l'année précédente. Comme le calcul des charges est annuel, il est possible que le montant de ces dites charges ait augmenté. Le locataire devra donc rembourser la différence au propriétaire.

Certaines charges sont donc initialement supportées par le propriétaire (se référer au décret 87-713 du 26 août 1987). Exemple : le chauffage collectif, eau chaude, taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ect... Ces charges payées par le propriétaire vont pouvoir être récupérables auprès du locataire. 

Régularisation des charges : elle est faite une fois par an. Un comparatif sera alors fait entre le total des provisions versées par le locataire et les dépenses que le propriétaire aura faites pendant l'année. Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles, le propriétaire pourra demander un complement au locataire. 

Si le locataire refuse de payer, il sera possible d'agir en justice et de saisir le Tribunal d'instance. 

- Attention - Depuis la loi ALUR du 27 Mars 2014, pour récupérer les arriérés de charges, le propriétaire aura 3 ans pour agir. 

 

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4. Le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie au locataire

 

La non restitution du dépôt de garantie est peut-être le litige le plus récurrent que rencontre un locataire avec son ancien propriétaire. 

En principe, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai de 2 mois après la remise des clefs. Depuis la Loi Alur du 27 mars 2014, lorsque l'état des lieux d'entrée et de sortie concordent, le délai est réduit à un mois. Dans cette hypothèse, une pénalité de 10% du montant du loyer par mois de retard pourra mettre être réclamée en plus au propriétaire.

Point Actu : un décret récent du 30 mars 2016, qui rentrera en vigueur 1er juin 2016, fixe "les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale". Concernant l'état des lieux de sortie, ce dernier devra préciser la nouvelle adresse du locataire, rappeler la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ainsi que l'évolution de l'état de chaque pièce du logement depuis l'état des lieux d'entrée.

Se référer à la fiche pratique sur "la restitution du dépôt de garantie" pour plus d'informations. 

En cas de non restitution de la caution dans les délais légaux et à défaut d'accord amiable trouvé entre les parties, le locataire devra saisir le Juge de proximité, si la caution est inférieur à 4 000 euros ou le Tribunal d'Instance, si celle-ci est comprise entre 4 001 et 10 000 euros. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'envoyer gratuitement une lettre de mise en cause au propriétaire (conciliation amiable). Sans réponse du propriétaire, Litige.fr permet d'effectuer à son encontre toutes la procédure en ligne.

 

Envoyer une Mise en Cause gratuitement

 

5. Le propriétaire refuse de faire des travaux dans le logement 

 

La loi du 6 juillet 1989 régis les rapports entre propriétaire et locataire. L'article 6 de cette loi énonce les critères de décence d'un logement. En effet, le propriétaire à une obligation d'entretenir le logement et de le maintenir en bon état. Il doit procéder aux grosses réparations du bien. 

Exemples : fuite d'eau, humidité du logement, remplacement de chaudière, dégâts des eaux etc. 

En parallèle, le décret n°2002-120 énonce le droit au logement décent pour assurer la sécurité, la santé et le confort des locataires. 

A noter : il est possible que le contrat de location prévoit que le locataire fasse réaliser à ses frais les travaux, moyennant une réduction de loyer. Attention, cette clause devra être claire et préciser la nature des travaux et les modalités de réduction de loyer. 

Ainsi, lorsque le propriétaire ne respecte pas ces obligations, le locataire pourra le mettre en demeure de réaliser les travaux. Si ce dernier refuse, le locataire pourra agir en Justice et saisir le Tribunal d'Instance pour demander l'exécution des travaux. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'envoyer gratuitement une lettre de mise en cause (conciliation amiable). Sans réponse du propriétaire, Litige.fr permet d'effectuer à son encontre toutes la procédure en ligne.

 

Envoyer une Mise en Cause gratuitement

 

Le juge pourra condamner le propriétaire à les exécuter dans un délai déterminé. En cas d'urgence, le juge peut autoriser le locataire à prendre à sa charge les réparations et se faire rembourser les frais par le bailleur. Dans certains cas, il peut même décider de la résiliation du bail. En tout état de cause, le locataire qui subit le préjudice pourra se voir octroyer des dommages et intérêts. 

Il est possible pour ce type de litige précis d'utiliser également la procédure d'injonction de faire. 

 

 

|  PROCÉDURES  |

 

Juge de Proximité / Tribunal d'Instance

 

1. Tentative de conciliation amiable avec le proprétaire/locataire :

Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire / locataire. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

 

Envoyer une Mise en Cause gratuitement

 

2. Procédures amiables et judiciaires :

En matière de litiges immobiliers, le Tribunal d'Instance à une compétence exclusive.

Litige.fr permet d'engager une procédure en ligne, sans frais d'avocat, à 89,90 € TTC si le litige est inférieur à 4 000 euros. Si le préjudice est compris entre 4 0001 et 10 000 euros, la procédure devant le Tribunal d'instance aura un coût de 399 € TTC.

 

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CONTACTER Litige.fr :

T.   01 55 04 83 00

(numéro non surtaxé)

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La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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