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Immobilier / Litiges locatifs

03/08/2016

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Surface réelle du logement  : Recours en cas de différence avec le bail

03/08/2016

Tags : surface, appartement, logement, bail, contrat de location, contrat de bail, propriétaire, locataire, litige, recours, droits, loyer, action en diminution de loyers, surface réelle, surface du bail, loi Alur

 

La surface réelle de votre logement diffère de la surface prévue dans le bail ? Quels sont vos recours ? 

 

La Loi du 25 mars 2009 indique que la mention de la surface du bien dans le bail devient un élément obligatoire. Il se peut que le locataire constate que la surface mentionnée au bail de location n’est pas en fait la surface réelle des lieux loués.

 

L'essentiel.

 Ce que dit la Loi : l’article 3-1 de Loi du 6 juillet 1989 prévoit une action en diminution de loyer lorsque la surface réelle diffère de plus d’1/20ème de la surface indiquée au contrat de bail.

 

Procédure en cas de litige : Mise en Demeure à envoyer par lettre recommandée LRAR au propriétaire. En l’absence de réponse satisfaisante du propriétaire sous 15 jours, saisine du Juge de Proximité.

 

Délai pour agir : 6 mois après la prise d’effet du contrat de bail.

 

Procédure Simplifiée par Internet : La surface de votre logement n'est pas conforme à celle proposée et indiquée sur le contrat de bail ? Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Cause gratuite jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.

 

Envoyer une Mise en Cause gratuitement 

 

 

|  CADRE & PRINCIPES  |  

 

L'action en diminution de loyer en cas de litige concernant la surface de votre logement. 

 

● L’action en diminution de loyer

Cette action peut être mise en place par le locataire, ou par l’agence qui gère le bien, dès lors que la superficie mentionnée au bail diffère de plus d’1/20ème de la surface réelle. La diminution du prix demandée par le locataire sera alors proportionnelle à l’écart de superficie.

 

● Calcul du montant du loyer diminué

Prenons l’exemple d’un appartement loué, dont le bail indique une surface de 40m². La surface réelle est en fait de 36m². L’écart entre la surface réelle et celle mentionnée au bail est de 4m², donc d’1/10ème. Le prix du loyer est de 400euros. Le loyer va donc pouvoir être diminué à proportion de la différence entre la surface réelle et celle mentionnée, à savoir 1/10ème.

Donc dans cet exemple, le loyer sera diminué de 40euros. Le loyer révisé sera alors de 360euros.

 

● LITIGE // Mise en œuvre de l’action en diminution de loyer :

La diminution de loyer prend effet à la date de signature du bail normalement. Mais, si le locataire intente l’action en diminution de loyer plus de six mois après la prise d’effet du contrat de bail, la diminution du loyer sera comptabilisée à partir de la date de la demande. A son terme, l’action permet au locataire de voir son loyer révisé, et de ce fait conforme à la surface réelle du logement.

 

 Attention cette procédure n’est pas toujours applicable ! 

L’action en diminution de loyer introduite par la Loi ALUR ne s’applique qu’aux baux signés, renouvelés tacitement ou reconduits postérieurement à la publication de la Loi ALUR. L’action en diminution de loyer introduite par la Loi ALUR ne peut être intentée pour les baux en cours au jour où la loi est publiée (24 mars 2014).

 

 

|  PROCÉDURE  | 

 

Action menée par le locataire lorsque la surface inscrite au bail ne correspond pas à la surface réelle habitée. 

 

1. Tentative de conciliation amiable avec le propriétaire :

 

Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

 

Envoyer une Mise en Cause gratuitement  

 

2. Procédures amiables et judiciaires avec Litige.fr :

 

Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au propriétaire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal. 

 

Engager une procédure

 

Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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