Le syndic de copropriété représente l'organe exécutif indispensable au fonctionnement d'un immeuble en copropriété. Il est le mandataire du syndicat de copropriété. Le syndic assure la gestion quotidienne de l'immeuble et veille à l'application des décisions de l'assemblée générale (v. not. art. 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Qu'il s'agisse d'un syndic professionnel ou d'un syndic de copropriété bénévole, ses missions et responsabilités sont strictement encadrées par la loi du 10 juillet 1965.
Syndic de copropriété définition : qui est-il ?
Le syndic de copropriété se définit comme le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il peut être une personne physique ou morale, professionnelle ou bénévole. Il est obligatoire (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Le syndic professionnel et le syndic bénévole
Le syndic professionnel en petite copropriété comme dans les grandes résidences exerce cette fonction à titre onéreux. Ces professionnels disposent d'une carte professionnelle qui est obligatoire et doivent souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Ils sont soumis à des obligations de formation continue et de garantie financière.
Le syndic de copropriété bénévole, quant à lui, est généralement un copropriétaire qui accepte d'assurer cette fonction gratuitement. Courant dans les petites copropriétés, il bénéficie des mêmes pouvoirs mais peut se voir rembourser certains frais. Malgré son statut non professionnel, il reste soumis aux mêmes obligations légales qu'un syndic professionnel.
La désignation et le mandat du syndic
Le mandat du syndic est confié pour une durée maximale de trois ans, renouvelable (sauf exception, v. art. 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Sa désignation intervient par vote en assemblée générale à la majorité conformément à l'article 25 de la loi de 1965.
Le contrat de syndic doit préciser l'étendue de ses missions, sa rémunération et les prestations incluses (art. 29 du décret du 17 mars 1967).
Quelles sont les missions d'un syndic ?
Le rôle du syndic de copropriété s'articule autour de trois axes principaux : la gestion administrative, la gestion technique et la gestion financière de la copropriété. Ces missions sont définies par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et constituent le socle de ses attributions.
Gestion administrative de la copropriété
Le syndic assure l'administration courante de l'immeuble. Il convoque et organise les assemblées générales, rédige les procès-verbaux et notifie les résolutions aux copropriétaires. Il tient à jour le registre d'immatriculation de la copropriété et conserve l'ensemble des documents obligatoires : règlement de copropriété, carnet d'entretien, diagnostics techniques.
L'obligation du syndic envers le conseil syndical l'oblige à consulter régulièrement cette instance de contrôle. Il doit lui communiquer les documents nécessaires à l'exercice de sa mission et répondre à ses demandes d'information. Cette collaboration garantit la transparence de la gestion.
Le syndic gère également les relations avec les tiers : assureurs, fournisseurs, administrations. Il représente le syndicat en justice et peut agir en défense des intérêts collectifs.
Gestion technique et entretien de l'immeuble
Le syndic veille à la conservation de l'immeuble et à l'entretien des parties communes. Il organise les contrats de maintenance (ascenseur, chauffage, espaces verts), supervise les travaux votés en assemblée et s'assure du respect des normes de sécurité.
Le rôle du syndic de copropriété en cas de travaux revêt une importance particulière. Il doit obtenir les devis, les soumettre à l'assemblée générale, superviser l'exécution des travaux et réceptionner les chantiers. Pour les travaux urgents mettant en péril la sécurité, il peut agir sans autorisation préalable, à condition d'en informer rapidement les copropriétaires.
Les obligations du syndic en matière de sécurité sont particulièrement strictes*. Il doit faire réaliser les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites), contrôler les installations de sécurité incendie, vérifier la conformité des ascenseurs et signaler tout danger potentiel. Cette vigilance permanente engage sa responsabilité en cas de défaillance.
💡*Il est par ailleurs tenu de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.
Gestion financière
Le syndic élabore le budget prévisionnel, appelle et encaisse les charges de copropriété, règle les fournisseurs et tient la comptabilité de la copropriété. Il doit ouvrir un compte bancaire séparé pour les fonds de la copropriété, distinct de sa propre trésorerie.
L'obligation du syndic envers les copropriétaires en matière financière impose une transparence totale. Il doit présenter les comptes annuellement en assemblée générale, fournir un état des dettes et créances, et justifier toutes les dépenses. Les copropriétaires peuvent consulter les pièces comptables et demander des explications sur les postes de dépenses.
Quelles sont les responsabilités d'un syndic de copropriété ?
La responsabilité du syndic s'analyse sous deux angles : sa responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires et sa responsabilité délictuelle envers les tiers. Ces responsabilités peuvent être engagées en cas de faute dans l'exercice de ses missions.
Responsabilité contractuelle du syndic
Le syndic est lié au syndicat par un contrat de mandat. Sa responsabilité contractuelle peut être engagée s'il manque à ses obligations légales ou contractuelles (art. 1231 s. du Code civil). Les copropriétaires peuvent demander réparation du préjudice subi.
➡️ Cette responsabilité couvre les négligences dans la gestion courante ou encore les retards dans l'exécution des décisions d'assemblée générale.
Responsabilité civile délictuelle
La responsabilité civile délictuelle du syndic peut être recherchée en cas de dommage causé à un tiers (art. 1240 s. du Code civil). Par exemple, si un élément de façade chute et blesse un passant par défaut d'entretien, la responsabilité du syndic peut être engagée.
💡Le syndic professionnel doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette garantie couvre les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers dans l'exercice de ses fonctions.
Quelle est l'obligation de moyen du syndic de copropriété ?
Le syndic est tenu à une obligation de moyens dans l'exécution de son mandat. Cela signifie qu'il doit mettre en œuvre tous les moyens nécessaires pour assurer une gestion diligente de la copropriété, sans garantir un résultat précis (Cass. civ. 3e, 13 septembre 2018, 17-17.702).
Recours en cas de manquement du syndic
Lorsque le syndic ne remplit pas correctement ses missions, plusieurs recours s'offrent aux copropriétaires. La gradation des actions permet une résolution adaptée à la gravité des manquements.
La mise en demeure préalable
Avant toute action contentieuse, il est recommandé d'adresser une mise en demeure au syndic qui ne répond pas. Cette lettre recommandée avec accusé de réception décrit précisément les manquements constatés et fixe un délai raisonnable pour y remédier.
La mise en demeure constitue une étape préalable avant d'engager la responsabilité contractuelle du syndic. Elle permet de prouver la mauvaise foi du syndic s'il persiste dans son inaction. Cette démarche amiable résout souvent les litiges sans recours judiciaire.
La révocation en assemblée générale
Les copropriétaires peuvent voter la révocation du syndic en assemblée générale à la majorité, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
💡Si la majorité n'est pas atteinte mais que les griefs sont sérieux, un ou plusieurs copropriétaires peuvent saisir le tribunal pour demander la révocation judiciaire. Le juge prononce la révocation si les fautes sont établies et nomme un administrateur provisoire.
Les actions en justice
d'obtenir réparation du préjudice subiL'action en responsabilité permet d'obtenir réparation du préjudice subi. La représentation par un avocat est recommandée afin de bien chiffrer et déterminer les préjudices indemnisables.
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Le recours devant le tribunal judiciaire (art. L. 211-3 du Code de l'organisation judiciaire) examine les manquements reprochés et évalue le préjudice.
