Le syndicat de copropriété, également appelé syndicat des copropriétaires, est une personne morale de droit privé instituée par la loi du 10 juillet 1965 (art. 14). Il naît automatiquement dès qu’un immeuble est placé sous le régime de la copropriété.
Concrètement, il regroupe tous les copropriétaires d’un immeuble, quelle que soit leur quote-part, et a pour mission principale de conserver l’immeuble, administrer les parties communes et faire respecter le règlement de copropriété.
Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriété ?
Le syndicat de copropriété représente la personnalité morale de l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble en copropriété. Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, cette entité juridique se constitue automatiquement dès la création de la copropriété, sans nécessité d'accomplir des formalités particulières. Il se distingue d’autres organes.
Syndicat de copropriété : définition
Le syndicat de copropriété est une personne morale de droit privé instituée automatiquement dès qu’un immeuble est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis (art. 14 de la loi du 10 juillet 1965, n° 65-557).
Il regroupe tous les copropriétaires, sans exception, et a pour objet de conserver l’immeuble, assurer son entretien et administrer les parties communes. Le syndicat agit donc comme le représentant collectif de l’ensemble des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires dispose d'une personnalité morale distincte de celle de chacun des copropriétaires qui le composent. Cette caractéristique fondamentale lui confère :
- La capacité de posséder des biens en nom propre ;
- Le pouvoir de contracter et d'engager sa responsabilité ;
- Le droit d'agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété ;
- L'obligation de respecter les décisions prises en assemblée générale.
Syndic et syndicat des copropriétaires : quelle différence ?
La distinction entre syndic et syndicat des copropriétaires constitue un point central du droit de la copropriété qu'il convient de bien comprendre pour ne pas s’y perdre.
Le syndicat de copropriété > l’ensemble des copropriétaires, regroupés en une personne morale.
Le syndic de copropriété > le représentant légal du syndicat, qui exécute ses décisions.
Le syndicat : la personnalité morale
Le syndicat de copropriété représente l'entité juridique abstraite regroupant tous les copropriétaires. Il s'agit de la personne morale qui :
- Possède les parties communes de l'immeuble ;
- Prend les décisions en assemblée générale ;
- Engage sa responsabilité vis-à-vis des tiers ;
- Définit les orientations de gestion de la copropriété.
Le syndic : le mandataire gestionnaire
Le syndic constitue le mandataire du syndicat, chargé d'exécuter les décisions et d'assurer la gestion courante. Ses prérogatives incluent :
- L'exécution des décisions d'assemblée générale ;
- La gestion administrative et financière quotidienne ;
- La représentation du syndicat vis-à-vis des tiers ;
- L'organisation et la préparation des assemblées générales.
Quelle est la différence entre un syndic et une copropriété ?
Syndic, syndicat de copropriétaires et copropriété sont différents.
- La copropriété est le régime juridique de division d’un immeuble (parties privatives + parties communes).
- Le syndicat de copropriété est l’organe collectif qui gère cette copropriété.
- Le syndic en est seulement le représentant.
- Il existe aussi d’autres organes.
La copropriété : le régime juridique
La copropriété désigne le régime de propriété applicable à un immeuble divisé en lots, chacun comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes (art. 1 s. de la loi du 10 juillet 1965). Ce régime juridique s'applique automatiquement dès lors qu'un immeuble fait l'objet d'une division en propriété.
Le syndic : l'organe d'exécution
Le syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, n'est qu'un des organes de fonctionnement de la copropriété. Il agit au nom et pour le compte du syndicat de copropriété dans le cadre de son mandat.
Les organes complémentaires de la copropriété
La copropriété fonctionne grâce à plusieurs organes complémentaires :
- L'assemblée générale des copropriétaires (organe délibérant) ;
- Le conseil syndical (organe de contrôle).
Quelles sont les obligations d’un syndicat de copropriété ?
Les obligations du syndicat de copropriété sont définies par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967.
Le syndicat a des obligations comme (art. 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965) :
- Conserver l’immeuble > entretien, réparations, mise aux normes (sécurité, accessibilité) ;
- Gestion financière > établissement du budget prévisionnel, appel des charges de copropriété ;
- Souscription d’assurances obligatoires (responsabilité civile au minimum) ;
- Exécution et respect du règlement de copropriété ;
- Organisation d’assemblées générales annuelles*.
💡*Ces assemblées générales annuelles prévues à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021), ont pour finalité de permettre au syndicat des copropriétaires de voter le budget prévisionnel pour l’exercice suivant et de fixer les modalités de financement des charges.
En cas de défaillance dans l'exécution des obligations, un copropriétaire peut saisir le juge pour contraindre le syndicat à remplir ses obligations mais il est recommandé de commencer par envoyer une mise en demeure avant de saisir la justice pour exercer un recours contre le syndicat de copropriété.
Quel est le rôle du conseil syndical de copropriété ?
La différence entre conseil syndical et syndicat des copropriétaires réside principalement dans leurs fonctions respectives. Le conseil syndical assure :
- Le contrôle de la gestion du syndic* ;
- La vérification de l'exécution des décisions d'assemblée générale ;
- La surveillance de l'entretien de l'immeuble ;
- L'examen des comptes et de la comptabilité.
*Il ne faut pas confondre syndic et syndicat de copropriété : le premier est un mandataire du syndicat de copropriété et il met en œuvre les décisions adoptées en assemblée générale (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Le conseil syndical est donc bien distinct du syndicat de copropriété :
- Il est composé de copropriétaires élus en assemblée générale ;
- Il a pour mission d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion (art. 21 loi 1965) ;
- Il fait le lien entre les copropriétaires et le syndic.
⚠️ le conseil syndical n’a pas de pouvoir décisionnel propre. Seule l’assemblée générale des copropriétaires peut prendre des décisions engageant la copropriété.
Quels sont les différents types de syndic de copropriété ?
Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires (art. 18 loi 1965). Il existe plusieurs formes de syndic : Syndic professionnel > administrateur de biens rémunéré, chargé de gérer la copropriété ; Syndic bénévole > un copropriétaire est élu comme syndic, sans rémunération ; Syndic coopératif > gestion collégiale par le conseil syndical, élu en AG. À distinguer du syndicat de copropriété, qui est la collectivité même des copropriétaires.
Différence entre conseil syndical et syndicat des copropriétaires ?
Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic, tandis que le syndicat regroupe les copropriétaires et prend les décisions collectives.
Quelle est la forme juridique d’un syndicat de copropriété ?
Il s’agit d’une personne morale de droit privé.
Qui est le syndicat des copropriétaires ?
C’est la personne morale regroupant tous les copropriétaires d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.
