Définition
Un occupant sans droit ni titre, communément appelé squatteur, est une personne qui occupe un logement illégalement. Cette occupation est jugée illégale au regard du droit de propriété, défini à l’article 544 du Code civil. Le droit de propriété est inaliénable et inscrit à ce titre à la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen. C’est pour cela qu’en opposition à l’occupant légal on parle d’occupant sans droit ni titre. Ce dernier ne possède pas de titre de propriété (contrairement au propriétaire) ni de droit à la jouissance de la propriété (contrairement au locataire lié par un contrat d’habitation).
À la suite de cette définition, il est possible de rencontrer différents cas de figure d’occupant sans droit ni titre :
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L’individu entré dans le logement illégalement. Cette intrusion peut être par effraction (on parle de délit de violation du domicile), ou bien sans effraction (si la porte était ouverte, par exemple).
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L’individu entré dans le logement à l’aide d’un bail (contrat d’habitation), mais résilié depuis. Soit parce que la résiliation a été prononcée par un juge, par exemple après des loyers impayés ou un non-respect des termes du bail, soit parce que la résiliation a été prononcée par le propriétaire.
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L’individu entré dans le logement à l'aide d’un bail qu'il pense valable, mais qui ne l'est pas aux yeux de la loi.
Les droits du « squatteurs »
Un occupant sans droit ni titre ne peut pas être expulsé du logement sans décision de justice, sauf si l’expulsion intervient dans un délai de 48 heures après le début du squat. Passé ce délai, l’occupant peut rester dans les lieux jusqu'à la fin de la procédure judiciaire.
La trêve hivernale protège également les occupants sans droit ni titre du 1er novembre au 31 mars, mais elle concerne uniquement les « squatteurs » devant être expulsés pour résiliation de bail. Une famille ou un individu se trouvant dans ce cas de figure ne pourra donc pas être expulsé durant cette période, sauf si le propriétaire lui propose une solution de relogement.
Les poursuites à l'encontre du « squatteur »
Il possible d’obtenir l'exécution de l'occupant illégal via une procédure simplifiée dans trois cas de figure :
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Le flagrant délit : lorsque l’occupation n’a débuté que depuis moins de 48 heures
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Le délit de violation de domicile : lorsque l’occupation s’appuie sur des « manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes » (article 226-4 alinéa 1er du code pénal)
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Le péril imminent : lorsqu’un danger grave menaçant l’immeuble entraîne un arrêt municipal demandant l’évacuation des lieux.
En-dehors de ces trois situations particulières, l’occupant peut donc rester au domicile, en attendant l’aboutissement de la procédure d’expulsion classique.
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L’occupant est assigné par voie d’huissier ;
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Une audience civile est fixée au tribunal judiciaire ;
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L’occupant doit quitter les lieux dans les délais fixés par le juge et signifiés par voie d’huissier ;
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Si l’occupant n’est pas parti à échéance du délai, il pourra être expulsé avec le concours de la force publique.
