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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 11/05/2018

Requête aux fins de reprise par huissier Définition et modalités

11/05/2018

Tags : résiliation de bail, reprise de logement, expulsion logement, reprise logement par propriétaire, abandon de domicile, loyer impayé locataire parti

Requête aux fins de reprise par huissier : définition juridique

 

Lorsque le bailleur (propriétaire ou agence en charge de la location) d'un logement a connaissance d'éléments laissant penser que ce logement a été abandonné par le locataire, il doit engager une procédure pour le récupérer. Cela arrive notamment lorsque des locataires n'ont pas donné congé ou ont conservé les clés du logement. Dans le cadre de cette procédure, le bailleur, après avoir fait constaté l'abandon du logement, devra adresser une requête au Tribunal d'instance, afin de pouvoir le récupérer. C'est ce qu'on appelle une requête aux fins de reprise par huissier, introduite par la loi n°2010-1609 du 22 décembre 2010, dite Loi Beteille. En effet, l'huissier va permettre la reprise du logement car il a pour rôle d'informer le locataire de la décision du juge et de la résiliation du bail, l'obligeant à rendre le logement au propriétaire.

Quelle procédure et quelles étapes ?

 

Lorsque le bailleur pense que le logement a été abandonné par le locataire, il a la possibilité d'engager des démarches avant de récupérer le logement vacant. La récupération du logement inoccupé est possible, à condition de respecter les différentes étapes posées par la loi : 

1. Tout d'abord, le bailleur va mettre le locataire en demeure de justifier qu'il occupe vraiment le logement (article 14-1 de la loi  n°89-462 du 6 juillet 1989). Cela signifie que le propriétaire ou l'agence va demander à un huissier de faire parvenir au locataire une lettre dans laquelle il est demandé au locataire de prouver qu'il habite toujours dans le logement. Le recours à un huissier est obligatoire et permet au bailleur d'avoir une preuve tangible et valable de ses démarches.

Le locataire doit répondre dans un délai d'un mois. Deux solutions sont à distinguer :

- soit le locataire ne répond pas dans le délai. Dans ce cas, le propriétaire peut passer à la deuxième étape
- soit le locataire répond dans le délai et apporte la preuve qu'il habite toujours le logement. Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas aller plus loin.

 

2. En l'absence de réaction du locataire, l'huissier va pouvoir procéder à une constatation de l'état d'abandon du logement. L'huissier va donc dresser un procès-verbal des opérations qu'il mène et si le logement lui paraît abandonné, il dressera également un inventaire de tout ce qui a été laissé sur place par le locataire (article 14-1 de la loi  n°89-462 du 6 juillet 1989).

Cependant, l'article L142-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que l'huissier ne peut pas entrer dans le logement si le locataire est absent. C'est souvent le cas lorsqu'un logement est abandonné, c'est pourquoi l'huissier ne pourra rentrer que s'il est accompagné du maire, d'un conseiller municipal, d'un fonctionnaire municipal désigné par le maire ou d'un membre des forces de l'ordre (policier ou gendarme). Il est également possible d'avoir recours à deux témoins autres que les personnes énumérées, à condition qu'ils n'aient pas de lien avec le locataire ou le bailleur.

Là encore, deux issues sont possibles :

- soit le locataire était présent ou, en son absence, l'huissier constate que le logement est habité. Dans ce cas, le propriétaire en peut pas aller plus loin ;
- soit l'huissier constate que l'appartement semble abandonné. Dans ce cas, le bailleur peut engager une action en justice.

 

3. Si l'huissier constate l'abandon du logement, le bailleur va devoir saisir le juge d'instance. Pour cela, il doit adresser un courrier comportant un certain nombre d'informations (appelé requête) au greffe  du Tribunal d'instance le plus proche. Selon  l'article 58 du code de procédure civile, pour que le juge soit valablement saisi, la requête doit contenir :

- toutes les informations concernant l'identité du bailleur (date et lieu de naissance, nationalité, profession, adresse...) et du locataire
- des explications concernant l'objet de la demande (constatation de l'abandon du logement et de la résiliation du bail, recouvrement des loyers impayés).

- être datée et signée
- être accompagnée du procès-verbal établi par l'huissier et de tout autre document justifiant l'abandon du logement.

 

4. Le juge d'instance va rendre une décision sous la forme d'une ordonnance. S'il considère que les éléments fournis sont suffisants, il pourra constater que le bail est résilié et surtout, il permettra la reprise des lieux par le bailleur (article 3 du Décret n°2011-945 du 10 août 2011). Le juge peut également ordonner au locataire le paiement des loyers impayés. Enfin, le juge peut autoriser la vente aux enchères des objets laissés par le locataire, ou les déclarer abandonnés (article 14-1 de la loi  n°89-462 du 6 juillet 1989).

Si le juge considère que la requête n'est pas valable ou que l'abandon n'est pas prouvé, le bailleur ne pourra pas faire appel de cette décision et devra entamer une procédure d'expulsion.

 

5. À partir de cette décision, le bailleur dispose de deux mois pour informer le locataire, par l'intermédiaire d'un huissier de justice (article 5 du Décret n°2011-945 du 10 août 2011). L'acte d'information (appelé signification), doit contenir les informations suivantes pour être valable :

- la possibilité pour le locataire de contester la décision par le biais d'une opposition, le délai (1 mois à partir de la signification de la décision) et les modalités ;
- la possibilité de consulter au greffe du tribunal d'instance les documents fournis par le bailleur au juge ;
- le sort des meubles laissés et éventuellement l'obligation de les retirer.

L'exécution de l'ordonnance et donc la reprise des lieux, est suspendue pendant un mois, peu importe si le locataire forme opposition ou non (article 6 du Décret n°2011-945 du 10 août 2011).

Si le locataire consteste dans le délai d'un mois, il sera convoqué avec le bailleur pour une audience devant le Tribunal d'instance. Une nouvelle décision sera rendue et remplacera l'ordonnance (article 7 du Décret n°2011-945 du 10 août 2011).

Attention, cette procédure ne doit pas être utilisée de manière abusive car si c'est le cas, le bailleur peut être condamné à payer jusqu'à 3000 € d'amende.

Quelle finalité et quels avantages de la requête aux fins de reprise ?

 

Bien souvent, lorsque le logement est abandonné, le locataire ne paye pas le loyer puisqu'il n'habite plus là. Cette procédure vise donc à obtenir une décision judiciaire constatant la résiliation du bail et autorisant la récupération du logement, pour pouvoir le relouer et ainsi percevoir un loyer.

L'avantage de cette procédure est sa rapidité et sa simplicité, par rapport à une procédure d'expulsion classique. En effet, la requête aux fins de reprise par huissier est une procédure simplifiée introduite pour faciliter la récupération de logements abandonnés et éviter de devoir engager une procédure d'expulsion.

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