Location vide ou location meublée ? La question se pose naturellement pour tout bailleur qui souhaite réaliser de l’investissement immobilier locatif. Le choix n’est cependant pas irréversible. Il est tout à fait possible de modifier le bail locatif d'habitation. Un propriétaire peut tout à fait changer un bail vide en bail meublé. Cependant, cela ne peut pas se faire dans n’importe quelles conditions.
Est-il possible de changer un bail vide en bail meublé ?
L’essentiel.
➜ Ce que dit la loi : Il n’existe pas de texte à proprement parler sur ce type de changement. Il est toutefois nécessaire de respecter les obligations liées à un contrat de location meublé. Il s’agit entre autres de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR de 2004 précisant que pour être considéré comme meublé, le logement doit permettre au locataire d’y vivre, d’y manger et d’y dormir convenablement.
➜ Procédure : En cas de litige, le locataire pourra saisir le Juge pour demander la re-qualification d’un bail. Un avocat peut vous aider en cas de procédure.
| CADRES & PRINCIPES |
Les conditions de cette transition contractuelle
Une location pourvue de meubles n’est pas la même chose qu’une location vide. Il est important de bien se renseigner pour remplir toutes les conditions d'un tel contrat de bail.
Les conditions quant au logement
Passer d’un bail vide à un tel bail implique nécessairement de meubler le logement pour le locataire. L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR n° 2014 - 366 du 24 mars 2014 impose au bailleur d'équiper le logement de façon à ce que le locataire puisse y dormir, vivre et manger dans les conditions de la vie quotidienne.
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 donne une liste des éléments de mobilier devant nécessairement se trouver dans un logement aménagé. De façon non exhaustive, il s’agit de biens pour dormir (lit, couverture, rideaux aux fenêtres), pouvoir s’asseoir et manger, pouvoir se faire à manger et conserver sa nourriture (plaque de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur).
Cette liste est à respecter, car le manque d’un des mobiliers apparaissant sur cette liste peut créer un litige avec le locataire.
Par ailleurs, il est impératif de vérifier le règlement de copropriété. Ce règlement peut interdire la location aménagée dans l’immeuble. En effet, les locations aménagées amènent souvent à plus de vacance locative, d’autant plus s’il s’agit d’une location saisonnière.
Les conditions quant au bailleur
Il n’y a pas d’autorisation administrative à demander pour changer de bail. Cependant, il peut être nécessaire de demander une autorisation préfectorale selon l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation. Celle-ci est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine–Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Le bailleur devra également s’inscrire au registre du commerce dont le logement dépend. Cette déclaration doit se faire dans les 15 jours après le démarrage de la location. Si le bailleur a plusieurs locations meublées situées dans diverses localités, c’est une inscription au greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement qui génère le plus de revenus.
Le changement d’un bail vide en bail meublé aura un impact sur la fiscalité. Puisque le propriétaire bailleur ne va plus déclarer des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux. Les avantages fiscaux ne sont d’ailleurs pas les mêmes.
Quel est l’impact sur le contrat de location ?
Les conditions de location ne sont pas les mêmes entre un logement vide et un logement meublé sur plusieurs points :
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Durée de la location : un bail vide est conclu pour trois ans tacitement reconductibles tandis que le bail meublé est conclu pour une durée d’un an tacitement reconductible (sauf dans le cadre d’une location meublée étudiante ou à mobilité professionnelle).
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Résiliation du bail : le préavis de location pour un logement vide est de 3 mois (sauf en zone tendue où le préavis est réduit à 1 mois) tandis que pour le bail meublé le préavis est d’un mois.
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Le montant du dépôt de garantie : ce montant est équivalent à deux mois de loyers pour un logement vide, tandis que pour un logement disposant d'un mobilier, il correspond à un mois de loyer.
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Le montant du loyer : le loyer d’un logement avec du mobilier est généralement supérieur à celui d’un logement vide. Le simple fait de proposer un logement meublé est service qui se paie plus cher qu’un logement vide.
| PROCÉDURE |
À quel moment changer le contrat de bail vide en bail meublé ?
Un telle évolution contractuelle implique des changements dans le logement lui-même, pour le bailleur, mais aussi pour le contrat de location. Dans le cas où ce changement se fait en cours de bail, il est nécessaire pour le bailleur de proposer un avenant au bail. Se pose la question des meubles : le propriétaire doit-il racheter ceux du locataire ? Lui en apporter de nouveaux ? Dans ce cas, que fait le locataire de son mobilier ? Une question pratique qui peut avoir cependant de fortes incidences. Il est important de bien prévoir toutes les modalités de ce changement avec ce locataire. Il est tout à fait possible de demander l’aide d’un avocat pour réaliser cet avenant.
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Le plus simple est de réaliser ce changement de bail vide en bail meublé à la suite du départ d’un locataire. Le bailleur peut équiper le logement et réaliser les formalités qui lui incombent.
Attention : Un propriétaire bailleur ne peut pas donner congé à son locataire pour changer un logement vide en logement meublé. Seuls trois motifs de congés du bailleur sont acceptés : congé pour reprise, congé pour vente, congé pour motifs sérieux et légitimes.
La re-qualification d’un bail meublé en bail vide en cas de litige
Le litige peut facilement survenir dans le cas où le changement d’un bail vide en bail meublé se fait en cours de location. Par exemple, le dépôt de garantie correspond désormais à un mois de loyer, le propriétaire doit donc faire le remboursement d’un mois, une éventuelle révision du loyer, etc. Les motifs de litige peuvent être nombreux, c’est pourquoi il est certainement préférable pour le bailleur d’attendre le départ de son locataire.
Dans tous les cas, il est impératif d’établir un inventaire des meubles composant le logement meublé. En cas d’ameublement trop précaire, le locataire pourra saisir le juge. Ce dernier a la possibilité de re-qualifier le bail meublé en bail vide.
Comment changer un bail vide en bail meublé ?
Il est possible de changer un logement vide en un logement meublé en équipant ce logement. La liste des meubles a été fixée par Décret du 2015-981 du 31 juillet 2015 et doit scrupuleusement être respectée par le bailleur sous peine de voir son contrat de location meublée être requalifié en location vide par le juge.
Quels changements à la suite de la transformation d’un logement vide en logement meublé ?
Du côté du locataire, les changements surviennent sur le montant du dépôt de garantie, le délai de préavis, le montant du loyer, la durée du bail. Du côté du bailleur, les changements impliquent un changement de fiscalité, l’obligation de meubler le logement, une inscription au registre du commerce et enfin l’obligation de demander une autorisation préfectorale dans certains cas.
À quels moments changer un bail vide en bail meublé ?
Rien n’interdit de changer un bail vide en bail meublé en cours de location. Cependant, cela implique d’avoir l’adhésion du locataire et de lui faire signer un avenant au bail. Les motifs de litige peuvent être nombreux. Il est préférable de réaliser ce changement lors d’un changement de locataire.
