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Publié le : 03/06/2020

Droit de préemption du locataire : Dans quels cas est-il applicable ?

Thèmes :
immobilier, droit de préemption, locataire appartement, bien mobilier, propriétaire, vente de maison
Par Audrey B. 03/06/2020


Le droit de préemption est défini comme un droit légal ou contractuel, qui est donné à une personne physique ou une personne morale, de pouvoir acquérir un bien en priorité lorsque le propriétaire le met en vente.

Ce droit est accordé aux locataires, mais seulement dans des cas bien précis. Ce droit de préemption impose aux propriétaires certaines obligations afin que le locataire puisse exercer son droit en toute connaissance de cause.


Dans quels cas le droit de préemption du locataire est-il applicable ?
 

L'essentiel.
 


➜ Ce que dit la Loi : l'article 15 II de la Loi du 6 juillet 1989 indique que le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Il impose au propriétaire des formalités pour que le locataire puisse exercer son droit de préemption.

➜ Délai pour agir : le locataire à un délai de deux mois pour se prononcer. Pendant cette période, il peut soit refuser l'offre, soit l'accepter en l'état ou encore faire une contre-proposition.

➜ Procédure : le locataire pourra demander la nullité de la vente en cas de non-respect de son droit de préemption.


 
CADRE & PRINCIPES  |


Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre son logement loué, il doit donner congé à son locataire dans les six mois précédents la fin du contrat de location. Ce congé doit obligatoirement être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par le biais d'un huissier de justice. 
 

Les différents cas d'application du droit de préemption du locataire

La loi définit plusieurs cas pour lesquels le locataire bénéficie d'un droit de préemption :

  • Le locataire loue un bien non meublé considéré comme sa résidence principale

  • Le propriétaire vend en bloc un immeuble comprenant plus de 5 logements

  • Le propriétaire d'un immeuble souhaite diviser cet immeuble et vendre des lots
  • En cas de vente de plus de 10 logements. Ce droit a été accordé aux locataires pour limiter la vente en blocs des bailleurs institutionnels

Dans tous ces cas, le locataire est prioritaire sur la vente et pourra acquérir le bien s'il le souhaite. Cependant, dans certaines situations, le locataire n'est pas prioritaire.


Exception au droit de préemption du locataire

Il existe plusieurs cas pour lesquels le droit de préemption n'est en aucun cas applicable : 
 

  • Il n'est pas possible d'adresser un congé pour vente à des locataires de plus de 65 ans avec de très faibles revenus. Le propriétaire sera dans l'obligation de proposer un relogement à son locataire dans les mêmes conditions (besoins, ressources, zone géographique)
  • Le droit de préemption ne pourra pas s'appliquer dans le cadre d'une vente entre personnes d'une même famille. On entend par famille, les parents ou alliés jusqu'au troisième degré
  • Si l'immeuble est considéré comme vétuste ou insalubre, le droit de préemption est inexistant
  • De la même manière s'il s'agit d'une vente en cours de bail, l'acquéreur reprendra le logement avec le locataire déjà en place. Cette situation ne doit avoir aucune incidence sur le bail en cours
  • Enfin, les locations meublées ou de courtes durée ne rentrent pas non plus dans le champ d'application de la loi

Toutes ces situations ne permettent pas au locataire de faire annuler la vente parce qu'il n'a pas pu exercer son droit de préemption.


PROCÉDURE  |


Il est important pour le propriétaire de bien informer le locataire de son droit de préemption. À défaut, cela pourrait entraîner la nullité de la vente du bien.

En revanche, le locataire est également tenu de respecter des délais pour mettre en œuvre son droit.

 

Comment faire valoir le droit de préemption du locataire ?


Lorsque le propriétaire souhaite vendre un logement loué, il doit avertir le locataire au minimum 6 mois avant la fin du bail. Le congé au locataire doit être adressé par lettre recommandée avec A.R ou bien par un huissier de justice. 

Principe


Certains éléments sont obligatoires dans ce congé pour permettre au locataire de prendre une décision : 

  • Le motif de la reprise : pour l'exercice du droit de préemption, il s'agit d'un congé pour vente
  • L'objet de l'offre : elle doit porter sur le logement qu'habite le locataire à titre de résidence principale
  • Le prix et les conditions de la vente envisagée
  • La superficie du bien
  • Il doit mentionner les alinéas 1, 2, 3, 4 et 5 du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989
  • S'il s'agit de la vente d'un immeuble de plus de 5 logements, le congé doit contenir également le prix et les conditions de la vente de cet immeuble en plus de celle du logement

Une fois que le locataire a reçu ce congé, il dispose d'un délai de deux mois pour se prononcer. L'absence de réponse dans ce délai de deux mois vaut refus du locataire de mettre en œuvre son droit de préemption et devra quitter les lieux. A contrario, si le locataire accepte l'offre du bailleur et qu'il doit financer le montant de la vente avec un crédit, il pourra obtenir un délai de deux mois supplémentaire pour signer définitivement la vente.

Le locataire peut bénéficier d'un second droit de préemption dans le cas où le propriétaire souhaiterait vendre le bien loué à des conditions ou prix plus avantageux. Le notaire devra informer le locataire à son adresse, ou à défaut, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec accusée réception.

Dans ce cas le locataire à un mois pour donner sa réponse. La vente devra être régularisée dans un délai de 2 mois. Cependant si le locataire recourt à un prêt le délai est reporté à quatre mois. 

Cas particulier


La procédure sera différente pour la vente de plus de 10 logements  dans un même immeuble appartenant à une personne morale. Dans cas, le bailleur devra en premier lieu s'adresser à l'association de locataires si elle existe. Il devra ensuite convoquer chaque locataire concerné à une réunion collective pour les informer du déroulement de l'opération.

Suite à cette réunion, un courrier personnalisé devra être adressé à chaque locataire. Le courrier devra reprendre toutes les informations concernant le logement.
Enfin, après ce deuxième courrier, le bailleur devra adresser dans les trois mois l'offre de vente aux locataires concernés.

Dans ce cas, il y a deux droits de préemption à purger :

  • Celui du locataire en cas de congé pour vendre
  • Celui du locataire en cas de vente du logement pour division ou subdivision de l'immeuble


Les sanctions en cas de non-respect du droit de préemption du locataire


Quel que soit le cas de figure, la non-conformité du congé, le non-respect du second droit de préemption peuvent entraîner la nullité de la vente. La demande de nullité de la vente par un tiers sera nulle et non avenue. C'est le locataire lui-même qui doit en faire la demande. Le non-respect du droit de préemption doit avoir porté atteinte aux intérêts du locataire.

En cas de congé frauduleux, le propriétaire bailleur peut être condamné à une amende pénale selon l'article 15 IV de la loi du 6 juillet 1989. L'amende sera d'un montant maximal de 6 000 € pour une personne physique et jusqu'à 30 000 € pour une personne morale. 

Le réseau Litige.fr permet de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier qui sera à même de conseiller et de défendre le locataire en cas de non-respect d'un droit de préemption. Il est possible de consulter son dossier sur son espace personnel, et de voir l'état d'avancement de la procédure. 

En cas de recours


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