Congé pour vente : le locataire refuse de quitter les lieux, que faire ?
Vous êtes propriétaire d'un logement que vous louez à un locataire. En cours de bail, vous souhaitez vendre votre bien et adressez donc un congé pour vente à votre locataire. Seulement, le locataire refuse de quitter les lieux dans les délais prévus par la loi et décide de rester dans le logement jusqu'à la fin du contrat de location. Que faire ? Quels sont vos recours ?
L'essentiel
➜ Ce que dit la Loi : Lorsque le propriétaire a décidé de vendre son logement et qu'il l'a notifié au locataire alors celui-ci est obligé de quitter les lieux dans les délais prévus par la loi. En effet, l'article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à l'expiration du délai de préavis "le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués".
➜ Délai accordé au locataire pour quitter les lieux : 6 mois à compter de la réception du congé pour vente par le locataire.
➜ Procédure simplifiée : si le locataire refuse de quitter les lieux malgré le congé pour vente, Litige.fr vous permet d'envoyer au locataire une Mise en Demeure, afin de tenter de résoudre le litige à l'amiable. Sans réponse, Litige.fr permet la saisine du Tribunal en ligne, sans passer par un avocat pour pouvoir expulser le locataire.
CADRE & PRINCIPES
Le propriétaire peut-il expulser le locataire s'il refuse de quitter le logement après un congé pour vente ?
Quelles sont les modalités du congé pour vente ?
Le congé pour vente doit contenir certaines informations obligatoires à savoir le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé pour vente constitue une offre de vente à laquelle le locataire a deux mois pour répondre favorablement. Le locataire est en effet prioritaire pour acheter le logement dans un cas de congé pour vente. N'hésitez pas à consulter notre article sur le droit de préemption du locataire pour acheter son logement.
Quel est le délai de préavis du locataire pour quitter les lieux ?
Le délai est de 6 mois pour le locataire à compter de la réception du congé pour vente. Si le locataire refuse de quitter les lieux à l'expiration des six mois, alors il n'aura plus aucun droit sur le logement.
Le propriétaire peut-il expulser le locataire à l'expiration du délai de préavis ?
Le propriétaire a le droit d'expulser le locataire si celui-ci refuse de quitter les lieux dans un délai de six mois à compter de la réception du congé pour vente. Cependant, il convient de faire attention car beaucoup de propriétaires utilisent le congé pour vente de manière frauduleuse. En effet, certains vont mentir sur le prix de vente de façon à éviter que le locataire achète le logement, et vont par la suite vendre le logement à un autre acheteur pour un prix plus avantageux. Cette pratique est interdite comme l'a décidé la Cour de Cassation dans une décision du 5 juillet 1995 (Cass. 3ème Chambre civile, 5 juillet 1995). Le propriétaire frauduleux pourra aussi utiliser le congé pour vente comme excuse pour se débarrasser du locataire sans ne jamais réellement vendre le logement par la suite.
À NOTER : le propriétaire a le droit de changer d'avis, il peut être de bonne foi.
Dans le cas où le locataire refuse de quitter les lieux, le propriétaire peut expulser le locataire mais en saisissant d'abord le Tribunal judiciaire en la matière (article R221-5 du Code de l'organisation judiciaire).
PROCÉDURE
Les moyens d'action du propriétaire contre le locataire
1 - Tentative de conciliation à l'amiable du litige avec le locataire
Lorsque votre locataire exprime son refus de quitter l'appartement malgré le congé pour vente, que vous avez essayé de le raisonner mais qu'il reste ferme sur ses positions, quelles solutions s'offrent à vous ? Dans un premier temps, Litige.fr vous permet de tenter de résoudre le litige à l'amiable en lui adressant une Mise en Demeure. Motivée juridiquement, cette lettre RAR expose les droits de l'expéditeur et somme son adversaire d'agir pour régler le litige sous peine de s'exposer à d'autres poursuites.
2 - Procédures amiables et judiciaires contre votre locataire
Sans réponse du locataire, Litige.fr permet la saisine du Juge compétent en la matière et de faire convoquer le locataire devant le Tribunal de façon à obtenir son expulsion.
LANCER une procédure D'expulsion
Le locataire est-il tenu au paiement du loyer et des charges locatives pendant les six mois du délai de préavis ?
Le locataire sera tenu au paiement du loyer et des charges locatives pendant toute la durée de son occupation. Ainsi, s'il décide de rester six mois dans le logement, il devra payer six mois de loyer et de charges. S'il décide en revanche de quitter les lieux avant, il ne sera tenu au paiement du loyer et des charges que pour la période pendant laquelle il a réellement habité le logement.