Congé pour vente : le locataire a-t-il un droit de priorité pour acheter le logement ?
Vous êtes locataire d'un appartement mais en cours de contrat de location votre propriétaire décide de vendre le logement et vous adresse un congé pour vente. Quelles sont vos options ? Pouvez-vous racheter le logement à votre propriétaire ? Si oui, à quelles conditions ?
L'essentiel.
➜ Ce que dit la Loi : lorsque le propriétaire décide de vendre le logement en cours de contrat de location, le locataire a priorité pour racheter le logement selon l'article 15 de la Loi du 6 juillet 1989.
➜ Délai : le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour exprimer son intention d'achat du logement.
➜ Procédure simplifiée pour agir : en cas de litige avec le propriétaire qui refuse de répondre une demande de rachat, des moyens d'action sont opérables pour résoudre le conflit à l'amiable. Litige.fr permet dans un premier temps d'envoyer une Lettre de Mise en Cause au propriétaire pour le faire réagir au plus vite. Si le propriétaire en réagit pas à la Mise en Cause, d'autres poursuites sont envisageables et intégralement prises en charge par Litige.fr, depuis l'envoi recommandé d'une Mise en Demeure jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
FAIRE VALOIR MON DROIT DE PRÉEMPTION
| CADRE & PRINCIPES |
Le droit de préemption du locataire en cas de vente de son logement
Lorsque le propriétaire souhaite vendre son logement en cours de contrat de location, alors il doit en informer le locataire en lui adressant un congé pour vente. Le propriétaire doit informer le locataire avant de proposer la vente à un autre acquéreur.
Quelles sont les modalités du congé de vente ?
Celui-ci doit être justifié par la décision du propriétaire de vendre le logement et celle-ci doit être explicitée sans quoi celui-ci ne sera pas valable. Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente souhaitée.
Le droit prioritaire du locataire d'acheter le logement
Le locataire a un droit de priorité pour acheter son logement jusqu'alors loué au prix et dans les conditions décidées avec le propriétaire avant que ce dernier ne le vende à un autre acquéreur. Le congé constitue une offre de vente à laquelle le locataire doit répondre dans un délai de 2 mois.
Si le locataire décide d'acheter le logement, il dispose d'un délai de 2 mois pour la réalisation de l'acte de vente. Dans le cas ou le locataire souhaite recourir à un prêt pour acheter le logement, il doit le spécifier dans sa réponse. Ainsi la vente ne pourra avoir lieu que si le locataire obtient le prêt. Le délai pour réaliser la vente sera alors de 4 mois.
Le locataire qui n'accepte pas l'offre de vente dans les délais prévus ne sera plus prioritaire pour l'achat du logement et le propriétaire n'est pas tenu de lui vendre le logement.
Que se passe-t-il si le propriétaire fait une offre plus avantageuse à un autre acquéreur ?
Lorsque le locataire a refusé l'offre de vente du logement, le propriétaire va chercher un nouvel acquéreur pour son logement. Ne trouvant pas d'acheteur, il peut vouloir changer le prix ou les conditions de vente et proposer une offre plus avantageuse sur le marché. Seulement, la nouvelle offre pourrait intéresser l'ancien locataire qui ne pouvait pas acheter au prix initial trop élevé.
Dans une telle hypothèse, le propriétaire (ou le notaire) doit prévenir l'ancien locataire de la nouvelle offre de vente. S'il ne le fait pas, le locataire pourra demander la nullité de la vente avec le nouvel acquéreur. La nouvelle offre adressée au locataire est valable 1mois à compter de sa réception. Passé ce délai, le propriétaire pourra vendre le logement à l'acquéreur de son choix, l'offre n'étant plus valable à l'égard du locataire.
Si le locataire accepte l'offre, alors il dispose d'un délai de 2 mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire pour réaliser la vente. Si l'ancien locataire exprime son intention de recourir à un prêt, alors le délai est étendu à 4 mois et si le locataire n'obtient pas le prêt il ne sera pas contraint à la vente.
Que se passe-t-il si le locataire n'est pas joignable pour lui adresser la nouvelle offre ?
L'offre doit être adressée au locataire à l'adresse qu'il a laissé au propriétaire. Si le locataire n'a pas laissé d'adresse, alors l'offre sera envoyée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie.
| PROCÉDURE |
Le propriétaire refuse de vendre le logement : comment agir ?
Tentative de conciliation à l'amiable avec le propriétaire - 1
Si le propriétaire ne respecte pas le droit de préemption, il est possible d'agir contre lui pour obtenir réparation. En effet, si après notification de son erreur il persiste à refuser la priorité au locataire, Litige.fr permet de tenter une première conciliation amiable en adressant une Mise en Cause au propriétaire. Ce service gratuit peut permettre d'obtenir gain de cause rapidement :
Procédures amiables et judiciaires contre le propriétaire - 2
En cas d'absence de réponse du propriétaire sous huit jours, Litige.fr permet d'aller plus loin dans la résolution du litige en adressant à l'adversaire une Mise en Demeure avec une Déclaration au Greffe du Tribunal. Cette seconde tentative de conciliation amiable est la dernière étape avant la saisine du Tribunal compétent. Tout se fait en ligne et sans besoin d'avocat.
Sans réponse satisfaisante, Litige.fr permet de faire convoquer le propriétaire devant le Juge de Proximité ou le Tribunal Judiciaire afin d'obtenir réparation.
Quelles sont les exceptions au droit de préemption du locataire ?
Lorsque la vente du bien loué est destinée à un proche parent ou à un bailleur social ou encore lorsque l'immeuble du bien est vendu en bloc et comprend moins de 5 logements.
Quand s'applique le droit de préemption du locataire ?
Il s'exerce en cours d'exécution d'un contrat de bail locatif lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement.