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Immobilier / Litiges locatifs

02/08/2017

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Congé pour vente Définition juridique et principes

02/08/2017

Tags : congé pour vente, congé pour vendre, commandement de quitter les lieux, droit du propriétaire, droit du locataire, droit des propriétaires, donner congé à un locataire, expulsion, congé, vente, vente logement, fin de bail, locataire, propriétaire, procédure, recours

 

Définition : le congé pour vente

 

Le propriétaire peut demander à son locataire de quitter le logement pour vendre son bien. Il doit au préalable lui notifier un congé respectant certaines formalités sous peine de reconduction du bail à échéance. Le délai de préavis doit être de 6 mois avant l’expiration du bail pour un logement vide, 3 mois pour un logement meublé. 

 

Ce qu'il faut savoir sur le congé pour vente

Conditions de validité du congé

 

Le congé pour vente doit respecter un formalisme strict précisé à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le défaut d’une de ces conditions entraînerait la nullité du congé et la reconduction du bail à échéance.

 

1 - Le congé doit être remis au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail pour un logement vide, et trois mois pour un logement meublé

Attention : les conditions sont plus strictes si le propriétaire veut vendre un logement qui était déjà occupé lorsqu’il l’a acheté. Le propriétaire ne peut alors donner congé au locataire qu’à l’issue du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.

2 - Le congé doit être notifié séparément à chaque locataire signataire du contrat. Si le locataire s’est marié ou pacsé après la signature du bail mais n’a pas informé le propriétaire, le congé vaut pour les deux personnes. 

3 - Le congé doit préciser un motif, c’est-à-dire expliquer les raisons pour lesquelles le propriétaire demande au locataire de quitter les lieux (ici, la vente du logement). 

4 - Le congé doit valoir offre de vente. En d'autres termes, si le propriétaire veut mettre son logement en vente, il doit en priorité le proposer au locataire occupant les lieux. Il doit ainsi préciser le prix proposé et les conditions de vente et de paiement. Le propriétaire doit obligatoirement reproduire sur le congé les 5 premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Le locataire dispose alors de deux mois pour répondre à l’offre de vente, son silence valant refus. S’il accepte d’acquérir le logement, il a deux mois pour signer l’acte de vente (quatre s’il a recours à un prêt).

5 - Le congé doit désigner l’intégralité des éléments compris dans le bail et offerts à la vente, à savoir le logement et ses annexes. Celles-ci doivent être énumérées de façon précise - y compris caves, places de parking, WC sur le palier…

6 - Attention aux congés frauduleux : un congé donné sans réelle intention de vendre est nul. Ainsi, un prix de vente excessivement élevé peut laisser penser que le propriétaire cherche simplement à décourager le locataire d’acheter le logement. De même, l’absence de véritable recherche d’acquéreur est un indice à l’encontre du propriétaire. Dans tous les cas, il appartient au locataire de prouver l’existence d’une fraude pour obtenir l’annulation du congé (Cass. Civ. 3e, 16 sept. 2009, n° 08-13.701).

 

Validité et date d’effet du congé pour vente

 

Le congé prend effet à sa réception effective par le locataire. 

Le propriétaire peut faire parvenir le congé au locataire par plusieurs formes (en mains propres, par LRAR, par huissier…). Si elle est plus coûteuse, la remise par huissier a l’avantage d’être très difficilement contestable par le locataire : en effet, si celui-ci ne signe pas l’avis de réception de la LRAR et ne va pas récupérer le pli à la Poste, on considère qu’il n’a pas reçu le congé et le bail est alors renouvelé à échéance. 

Attention : le fait d’envoyer le congé en avance ne déclenche pas le préavis plus tôt. Ainsi, même si le congé est envoyé 8 mois avant la fin du bail, il n’a d’effet qu’à la date à laquelle le locataire aurait dû l’avoir reçu, à savoir 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour un logement meublé). Le propriétaire est donc tenu par l’offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis, c’est-à-dire jusqu’à 4 mois avant l’expiration du bail. 

 

Les suites du congé pour vente

 

Si le locataire n’accepte pas l’offre de vente, le congé prend effet à la date d’expiration du bail et le locataire est alors tenu de vider les lieux (art. 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)

Il peut toutefois quitter le logement à tout moment pendant la durée du préavis. Il ne sera alors tenu de payer que les loyers correspondant à la période d’occupation du logement. 

 

Certains locataires sont protégés des congés pour vente

 

L’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 définit une catégorie de locataires protégés (locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté ministériel). Si le locataire appartient à cette catégorie, le propriétaire ne peut pas lui donner congé sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et possibilités - sauf si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au plafond susvisé.

 

 

Que faire en cas de litige avec un locataire ?

 

Votre locataire refuse de quitter les lieux après un congé pour vente remis en bonne et due forme ? Le locataire qui demeure dans les lieux à l’expiration du préavis est dit l’occuper « sans droit ni titre ».
Litige.fr permet au propriétaire de saisir le tribunal d’instance géographiquement compétent pour demander l’expulsion du locataire. L’assignation doit être signifiée par huissier à chaque locataire. 

 

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