Le conseil syndical est le garant de la transparence et du bon fonctionnement de la copropriété. Il veille à la bonne gestion du syndic, favorise la communication entre les copropriétaires et participe activement à la gouvernance de l’immeuble. Ses pouvoirs sont importants mais encadrés : il assiste et contrôle, sans se substituer au syndic.
Sa création et son fonctionnement sont encadrés par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.
Définition et rôle du conseil syndical de copropriété
Le conseil syndical occupe une place centrale dans la vie de la copropriété. Organe de contrôle et d’assistance, il garantit la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale et veille à la transparence de la gestion assurée par le syndic. Comprendre son rôle permet de saisir les différentes institutions de la copropriété et la répartition des pouvoirs entre les différents acteurs.
Qu’est-ce qu’un conseil syndical ?
Le conseil syndical est un organe collégial de la copropriété prévu par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 (art. 22 à 27).
Il est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale et a pour mission d’assister et de contrôler le syndic.
Le conseil syndical ne doit pas être confondu avec :
- le syndicat des copropriétaires, qui regroupe l’ensemble des copropriétaires et détient la personnalité civile (article 14, loi de 1965) ;
- le syndic de copropriété, chargé de l’administration et de l’exécution des décisions d’assemblée générale.
Le conseil syndical joue donc un rôle de relais et de contrôle entre le syndic et les copropriétaires.
Différence entre conseil syndical et syndicat des copropriétaires
Le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires sont deux organes distincts de la copropriété, aux rôles complémentaires mais bien séparés.
➡️ Le conseil syndical est, pour rappel, composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965). Il s’agit d’un organe consultatif, dépourvu de personnalité morale, dont la mission consiste à assister et à contrôler le syndic. Il donne son avis sur la gestion de la copropriété, vérifie la comptabilité et veille au respect des décisions prises. Ses pouvoirs se limitent à des fonctions de contrôle, de conseil et d’assistance.
➡️ Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, regroupe l’ensemble des copropriétaires. Il dispose de la personnalité morale en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat est l’organe décisionnaire : il détient les droits collectifs de la copropriété, prend les décisions en assemblée générale, gère les parties communes et peut agir en justice au nom de la copropriété.
En somme, le syndicat décide, le syndic exécute, et le conseil syndical contrôle*.
*il peut par exemple impulser la révocation du syndic de copropriété.
Relations entre le conseil syndical et le syndic de copropriété
Le bon fonctionnement d’une copropriété repose sur une coopération efficace entre le syndic, chargé de la gestion quotidienne, et le conseil syndical, chargé de l’assister et de le contrôler. Le conseil syndical n’est pas un contre-pouvoir, mais un partenaire de gouvernance : il soutient le syndic tout en veillant au respect des règles et des intérêts collectifs des copropriétaires.
Une mission d’assistance et de contrôle
La relation entre le syndic et le conseil syndical repose sur deux piliers :
- l’assistance du syndic dans la gestion courante de la copropriété (préparation du budget prévisionnel, choix des prestataires, devis, travaux) ;
- le contrôle de la gestion financière, administrative et comptable du syndic.
Le conseil syndical peut demander à tout moment la communication des documents relatifs à la gestion (comptes, contrats, factures).
Il veille à la régularité et à la transparence des décisions du syndic.
Le président du conseil syndical : interlocuteur du syndic
Le président du conseil syndical est la personne qui assure la liaison permanente entre le conseil syndical et le syndic.
Il représente le conseil auprès du syndic, coordonne les échanges et peut demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire ou la communication de documents justificatifs.
Les missions et pouvoirs du conseil syndical
Les missions du conseil syndical dépassent la simple assistance au syndic. Il dispose de réels pouvoirs de contrôle et de suivi de la gestion de la copropriété, et son rôle a été renforcé par les réformes récentes. De la vérification des comptes à la consultation obligatoire sur certains contrats, le conseil syndical constitue un maillon essentiel de la transparence financière et administrative.
Contrôle de la gestion du syndic
Le conseil syndical dispose d’un droit d’accès permanent à tous les documents de gestion du syndic (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 et art. 26 du décret du 17 mars 1967).
Il peut ainsi :
- vérifier la comptabilité du syndicat ;
- contrôler les contrats conclus au nom du syndicat des copropriétaires ;
- s’assurer de la conformité des décisions d’assemblée générale.
Depuis la réforme de 2020 (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019), ses pouvoirs ont été renforcés*.
Le conseil syndical peut désormais :
- être habilité à prendre certaines décisions à la place de l’assemblée générale (travaux urgents, contrats courants) ;
- donner un avis préalable sur certaines dépenses ;
- recourir à un expert pour vérifier la gestion du syndic.
*💡Les articles 21-1 s. de la loi de 1965 organisent la délégation de pouvoirs au profit du conseil syndical.
Avis et assistance auprès du syndic
Le conseil syndical assiste le syndic dans la préparation des résolutions d’assemblée, dans la gestion des devis et dans la planification des travaux.
Son avis est souvent sollicité avant les grandes décisions collectives. Cet avis est obligatoire lorsque le montant fixé par l’assemblée générale pour les contrats et marchés de la copropriété est atteint (art. 21 de la loi de 1965).
Recours en cas de litige avec le conseil syndical
Des désaccords peuvent survenir entre copropriétaires, conseil syndical, notamment lorsque il outrepasse ses compétences ou manque à ses obligations. Il existe plusieurs voies de recours pour rétablir le bon fonctionnement de la copropriété et protéger les intérêts des copropriétaires. Selon la gravité du litige, la résolution peut passer par une simple mise en demeure, la saisine de l’assemblée générale ou une action devant le tribunal judiciaire.
En cas de désaccord ou d’abus :
Le copropriétaire peut adresser une mise en demeure au conseil syndical pour qu'il cesse son manquement ou exécute ses obligations.
Si le litige persiste, il peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution judiciaire du différend mais aussi la réparation d’un préjudice le cas échéant (article 1240 du Code civil).
Quelle est la différence entre syndic, conseil syndical et syndicat des copropriétaires ?
Le syndic gère l’immeuble. Le conseil syndical contrôle et assiste. Le syndicat regroupe tous les copropriétaires et détient la personnalité juridique.
Qui élit les membres du conseil syndical ?
Les membres sont élus en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical peut-il contrôler le syndic ?
Le conseil syndical peut contrôler le syndic. Il dispose d’un droit d’accès permanent aux documents comptables et administratifs.
Quelle est la personne qui assure la liaison entre le syndic et le conseil syndical ?
Le président du conseil syndical assure la liaison et la coordination avec le syndic.
