La révocation d'un syndic de copropriété constitue une décision délicate pour la gestion d'un immeuble en copropriété. Lorsque les copropriétaires estiment que leur syndic ne remplit pas correctement ses missions ou commet des fautes graves dans l'exercice de ses fonctions, ils disposent du droit de mettre fin à son mandat de manière anticipée.
Cette procédure, strictement encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Elle nécessite le respect de règles précises en matière de convocation, de vote et de majorité.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : La révocation du syndic en cours de mandat représente un acte de gestion courante qui peut être décidé à tout moment par l'assemblée générale des copropriétaires, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un motif particulier, mais à la majorité des voix des copropriétaires conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
➜ Délai pour agir : Aucun délai de révocation n’est prévu par la la loi. Néanmoins, la révocation ne peut intervenir dans un délai inférieur à 21 jours (sauf urgence), car il s’agit du délai de convocation de l’assemblée générale (art. 9 du décret du 17 mars 1967).
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Qu'est-ce que la révocation d'un syndic de copropriété ?
La révocation d'un syndic correspond à la cessation anticipée de son mandat avant le terme initialement prévu dans le contrat de syndic. Cette procédure permet aux copropriétaires de mettre fin aux fonctions du syndic professionnel ou bénévole qui assure la gestion administrative, financière et technique de l'immeuble.
Le syndic de copropriété exerce des missions essentielles pour le bon fonctionnement de la copropriété : il représente le syndicat des copropriétaires, exécute les décisions de l'assemblée générale, assure la conservation de l'immeuble et administre les finances.
Lorsque ces missions ne sont pas correctement accomplies, la révocation devient un recours possible.
💡 La révocation se distingue du non-renouvellement du mandat, qui intervient à l'échéance naturelle du contrat. Elle diffère également de la démission du syndic professionnel, acte unilatéral par lequel le syndic décide lui-même de mettre fin à ses fonctions, sous réserve du respect d'un préavis et de conditions spécifiques.
Comment révoquer un syndic de copropriété ?
La procédure de révocation d'un syndic obéit à des règles strictes destinées à protéger les droits de toutes les parties.
Le processus se déroule obligatoirement lors d'une assemblée générale des copropriétaires, qu'elle soit ordinaire ou extraordinaire, car une adoption à la majorité des voies est requise (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Convocation de l'assemblée générale
L'inscription de la question de la révocation à l'ordre du jour peut être initiée de plusieurs manières. Le conseil syndical peut proposer cette résolution après avoir constaté des manquements répétés du syndic.
La convocation doit être adressée à tous les copropriétaires au moins 21 jours avant la date de l'assemblée générale, sauf urgence (art. 9 du décret du 17 mars 1967).
Déroulement du vote en assemblée générale
Lors de l'assemblée générale, les copropriétaires examinent la résolution de révocation du syndic. Le syndic concerné peut s'exprimer et répondre aux griefs formulés à son encontre, même s'il ne participe pas au vote si lui-même est copropriétaire.
La révocation se fait à la majorité en voix des copropriétaires (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965). C'est la majorité absolue de tous les copropriétaires présents ou représentés.
Nomination du nouveau syndic
La révocation du syndic doit impérativement s'accompagner de la désignation immédiate d'un nouveau syndic lors de la même assemblée générale. Cette règle garantit la continuité de la gestion et évite toute vacance préjudiciable à la copropriété*.
*Il y a une obligation d’être doté d’un syndic en copropriété (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Les copropriétaires peuvent choisir un syndic professionnel en sollicitant des devis auprès de plusieurs cabinets, ou désigner un syndic bénévole parmi les copropriétaires volontaires. La nomination du nouveau syndic obéit aux mêmes règles de majorité que la révocation (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965).
Quelles sont les fautes graves qu'un syndic peut commettre ?
La révocation d'un syndic intervient généralement en réaction à des manquements dans l'exercice de ses fonctions. Bien que la loi n'impose pas de motiver la révocation, les copropriétaires s'appuient habituellement sur des griefs précis.
Manquements aux obligations essentielles
➡️ La gestion financière défaillante représente un motif majeur de révocation. Cela inclut l'absence de tenue d'une comptabilité conforme, le non-recouvrement des charges, l'absence de budget prévisionnel ou encore la dissimulation de la situation financière réelle de la copropriété.
➡️ Le manque d'entretien de l'immeuble et l'absence de suivi des travaux nécessaires constituent également des fautes qui pourraient conduire à une révocation. Lorsque le syndic ne répond pas aux sollicitations des copropriétaires ou du conseil syndical concernant des désordres dans les parties communes, sa responsabilité peut être engagée.
Défaut de communication et de transparence
➡️ L'absence de réponse aux courriers et aux mises en demeure constitue un motif fréquent de mécontentement. Le syndic doit assurer une communication régulière avec les copropriétaires et le conseil syndical, les informer des décisions importantes et transmettre les documents obligatoires.
➡️ Le refus de communiquer les pièces comptables, les contrats d'assurance ou les devis pour les travaux votés représente une violation grave des obligations de transparence. Les copropriétaires disposent d'un droit d'information que le syndic ne peut entraver.
Avant d'envisager une révocation, il est conseillé de mettre en demeure le syndic de s'exécuter.
