Le locataire prend en charge l’entretien courant de la toiture (nettoyage simple, débouchage des gouttières), tandis que le propriétaire est responsable des réparations importantes, des travaux liés à la vétusté (art. 6 et 7 de la loi n° 89-462).
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : L’entretien courant de la toiture relève du locataire (art. 7 de la loi du 6 juil. 1989). Les réparations lourdes ou liées à la vétusté relèvent du propriétaire (art. 1719 s. et 606 du Code civil). En cas de doute, la charge incombe au bailleur, de jurisprudence constante.
➜ Délai pour agir : En matière locative, le délai d’action en justice est fixé à 3 ans (art. 7-1 de la loi du 6 juil. 1989).
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet d’effectuer l’ensemble des démarches en ligne en cas de litige relatif à l’entretien d’une toiture : envoi d’une lettre de mise en cause, puis, si nécessaire, saisine du tribunal compétent.
Qui est responsable de l’entretien de la toiture en location ?
La question de l’entretien de la toiture repose sur une distinction entre :
- l’entretien courant, obligation à la charge du locataire (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- les grosses réparations, à la charge du propriétaire.
Cette répartition est d’ordre légal : elle s’impose même si le bail prévoit autre chose.
La Cour de cassation le rappelle de manière constante : les grosses réparations de toiture relèvent des obligations du propriétaire (Cass. civ. 3, 29 septembre 2010, n° 09-69.337).
💡Si la toiture est en copropriété, et qu’elle est une partie commune, l’entretien relève du syndic et financièrement des copropriétaires. Les charges correspondantes ne sont pas récupérables sur le locataire. S’il s’agit d’une toiture privative, la charge incombe au propriétaire du lot, jamais au locataire.
Quels travaux de toiture sont à la charge du locataire ?
Le locataire doit assurer les actes simples et réguliers, sans danger particulier ni technicité excessive : il est chargé de l'entretien courant de la toiture.
L'entretien courant de la toiture
Sont généralement considérés comme des travaux à la charge du locataire (décret n° n°87-712 du 26 août 1987) :
- le nettoyage des gouttières (feuilles, débris) ;
- le démoussage léger, sans matériel professionnel ;
- l’évacuation des branches ou déchets végétaux ;
- la surveillance visuelle de l’état du toit ;
- le signalement rapide des anomalies (tuile déplacée, début d’infiltration).
Ces obligations sont énumérées en annexe du décret de 1987, qui inclut expressément le dégorgement des descentes d’eaux pluviales et des gouttières.
Le locataire doit-il enlever la mousse sur le toit ?
Le démoussage léger du toit, réalisé sans matériel spécifique, peut relever de l’entretien courant.
En revanche, le démoussage complet ou technique (toiture pentue, produits chimiques, nacelle, harnais) relève de la responsabilité du propriétaire, en ce qu’il s’agit de grosses réparations qui dépassent le simple entretien (art. 1719 C. civ.).
Nettoyage des gouttières : locataire ou propriétaire ?
Le nettoyage courant des gouttières est en principe à la charge du locataire, conformément au décret de 1987 qui le mentionne expressément en annexe.
Cependant :
- si la gouttière est inaccessible ;
- si l’intervention nécessite un professionnel ;
- ou si le défaut est lié à la conception ou à la vétusté,
la responsabilité bascule sur le propriétaire, en principe.
Fuite de toiture : locataire ou propriétaire responsable ?
L’origine de la fuite est déterminante pour savoir qui du propriétaire ou du locataire est tenu de payer les frais d’entretien : en cas de vétusté, d’usure ou encore d’événement climatique, le propriétaire sera tenu ; si la fuite est due à un défaut d’entretien du locataire, ce dernier devra payer.
Une fuite liée à la vétusté (usure normale du bien) engage systématiquement la responsabilité du bailleur (art. 1719 s. C. civ.).
La Cour de cassation rappelle régulièrement que le bailleur reste tenu des réparations nécessaires au maintien de la chose louée en état (Cass. civ. 3, 19 décembre 2019, n° 19-11.483).
Litige sur l’entretien de la toiture : quels recours ?
En cas de litige entre le locataire et le propriétaire sur l’entretien de la toiture, il est recommandé de tenter une résolution amiable avant d’aller devant le juge.
Tentative amiable
Afin de trouver une solution sans passer par les tribunaux, le locataire peut d’abord envoyer un courrier recommandé en rappelant les textes applicables et en proposant des devis et constats.
À ce stade, un état des lieux, une grille de vétusté ou un rapport professionnel sont déterminants.
Conciliation ou médiation
En cas d’échec, le preneur peut (ou doit, si le litige est inférieur à 5000 euros ; art. 750-1 du Code de procédure civile) procéder par conciliation ou médiation, à l’aide d’un tiers, afin de trouver un terrain d’entente.
Tribunal judiciaire
En dernier recours, le juge tranche au regard :
- de l’origine du désordre ;
- de la nature des travaux ;
- des obligations légales.
Le locataire doit saisir le tribunal judiciaire* du lieu où demeure son bailleur (art. 42 du CPC).
*Le juge compétent est le juge des contentieux et de la protection, au sein du tribunal judiciaire (art. L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire).
Qui doit nettoyer la toiture, le locataire ou le propriétaire ?
Le locataire doit nettoyer pour l’entretien simple ; le propriétaire pour les travaux techniques ou dangereux.
Qui est responsable du démoussage de la toiture ?
Le démoussage léger peut incomber au locataire ; le démoussage complet au propriétaire.
En cas de fuite de toiture, qui paie ?
En cas de fuite de toiture, c'est le propriétaire qui paie, sauf faute ou négligence prouvée du locataire.
Le bail peut-il imposer l’entretien complet du toit au locataire ?
Le bail ne peut pas imposer l'entretien complet du toit. Une telle clause est illégale.
