Dans une location se pose la question de la répartition des charges d’entretien de la VMC (ventilation mécanique contrôlée). Le principe posé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est que le locataire est tenu des travaux d’entretien tandis que le propriétaire prend en charge les « grosses réparations » (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989 et art. 1719 et 606 du Code civil). Ainsi, la charge dépend notamment de l’ampleur de l’entretien requis.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : Le locataire prend en charge l’entretien courant de la VMC (nettoyage régulier des bouches, dépoussiérage accessible, remplacement de petits consommables quand c’est prévu et simple). Cela découle de son obligation d’user paisiblement du logement et d’en assurer l’entretien courant (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Le propriétaire bailleur doit délivrer un logement avec une aération suffisante et des équipements en bon état, et supporte les réparations importantes / le remplacement liés à la vétusté, au vice, ou à une défaillance structurelle (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 et art. 1719 et 606 du Code civil).
➜ Délai pour agir : En matière locative, le délai d’action imparti est fixé à 3 ans (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet d’effectuer l’ensemble des démarches en ligne en cas de litige relatif à l’entretien d’une VMC : envoi d’une mise en demeure voire saisine du tribunal compétent.
L’entretien de la VMC est-il obligatoire ?
Bien que la VMC ne soit pas imposée par la loi dans tous les logements, si elle est installée, son entretien s’impose.
La loi impose-t-elle une VMC ?
La loi n’impose pas une VMC en tant que telle dans tous les logements. En revanche, le logement doit permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées à une occupation normale, et les dispositifs de ventilation existants doivent être en bon état.
À défaut, le logement sera considéré comme insalubre soit indécent, en ce qu'il porte atteinte à la santé du locataire (art. L. 1331-22 du Code de la santé publique).
Or, le bailleur a l’obligation de fournir un logement décent au locataire (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989).
💡L’aération des logements est encadrée par des textes techniques (débits, circulation d’air) tel que l’arrêté du 24 mars 1982.
Si une VMC est installée, doit-on l’entretenir ?
Si une VMC est installée dans un logement d’habitation, elle doit être entretenue. Cette charge va dépendre de l’ampleur de l’entretien :
- Le bailleur doit fournir un logement décent et des équipements fonctionnels, si la VMC ne l’était pas, c’est à lui qu’incombe la charge des travaux ;
- Le locataire a l’obligation d’assurer l’entretien courant et les menues réparations des équipements à usage privatif (réparations locatives).
Qui doit payer l’entretien de la VMC : locataire ou propriétaire ?
La répartition des charges concernant la VMC dépend de la nature des travaux d’entretien : s’il s’agit d’un entretien courant, cela incombe au locataire ; s’il s’agit d’une réparation lourde ou d’un problème de vétusté, c’est au propriétaire qu’il revient de payer.
L’entretien courant de la VMC relève du locataire
Le locataire est chargé des réparations et de l’entretien courant du logement, c'est pourquoi il sera tenu de payer les frais d’entretien de la VCM (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989 et art. 1 s. du décret n° 87-712 du 26 août 1987).
L’entretien de la VMC pour cause de vétusté relève du propriétaire
La vétusté se distingue des simples dégradations locatives. Elle renvoie à l’usure normale d’un bien par l’effet du temps. Dès lors, dans le cas où la VMC doit être réparée ou entretenue à la suite d’une usure normale, le paiement repose sur le propriétaire (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Par ailleurs, le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent (art. 1719 C. civ. et art. 6 de la L. 6 juillet 1989 et art. 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).
Cela suppose notamment un système d’aération viable pour ne pas porter atteinte à la santé du locataire. Si le système de VMC installé ne le permet pas, la charge de son entretien incombera au propriétaire.
Le cas de la VMC en co-propriété
Si la VMC est collective, l’entretien est généralement organisé à l’échelle de l’immeuble.
- Le syndic fait réaliser l’entretien ;
- Le propriétaire paie les charges de copropriété ;
- Le locataire peut rembourser au propriétaire uniquement les dépenses récupérables prévues par le décret n°87-713 du 26 août 1987 (liste limitative en annexe).
Le cas de la VMC en panne ou bruyante
Si le système est bruyant ou en panne, les frais incombent au propriétaire sauf s’il prouve que le défaut est dû à une dégradation locative.
Le locataire doit immédiatement :
- prévenir le bailleur et conserver tous les éléments de preuve à sa disposition* (photos, vidéos, date d’apparition et échanges écrits).
*La preuve se fait par tout moyen, s’agissant d’un fait juridique (art. 1100-2 et 1353 du Code civil).
- Mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux en cas d’inertie ;
- Une procédure de résolution amiable précèdera la saisine du juge (obligatoire si le litige est inférieur à 5000 euros, art. 750-1 du Code de procédure civile) ;
- La procédure se déroule devant le tribunal judiciaire (juge des contentieux et de la protection) du lieu où demeure le bailleur (art. 42 du CPC et art. L. 211-3 du Code de l’organisation judiciaire).
Comment se passe l’entretien d’une VMC ?
L'entretien d’une VMC n’impose pas nécessairement l’intervention d’un professionnel. Son entretien courant peut être réalisé directement par le locataire.
Nettoyage courant : ce que le locataire peut faire sans démontage lourd
L'objectif est d'éviter l’encrassement, la perte d’aspiration, l’humidité.
- Couper l’alimentation électrique avant intervention (sécurité) ;
- Dépoussiérer et nettoyer les bouches (cuisine, salle de bain, WC) ;
- Nettoyer les entrées d’air (souvent sur menuiseries) et vérifier qu’elles ne sont pas obstruées ;
Attention, il est conseillé de ne jamais boucher une bouche/grille (risque d’humidité et désordres).
💡 Sur la fréquence, les recommandations pratiques convergent vers un entretien régulier, et l’ADEME (Agence de la transition écologique) rappelle notamment l’importance du suivi (ex. remplacement des filtres 1 à 2 fois/an en double flux).
Entretien par un professionnel : quand et pourquoi ?
Un professionnel intervient surtout pour :
- le contrôle du caisson/moteur ;
- le nettoyage plus poussé (selon configuration) ;
- la vérification des débits, état des gaines accessibles ;
- la maintenance d’une VMC plus complexe.
Aucune règle générale n’impose un contrat d’entretien par un professionnel pour toutes les VMC.
Quel est le prix d’un entretien de VMC (pour un locataire) ?
Les prix varient selon le type de VMC, l’accessibilité et la région allant en moyenne de 100 à plus de 300 euros.
L’entretien de la VMC est-il obligatoire ?
Il n’existe pas de règle unique imposant un contrat d’entretien professionnel pour toutes les VMC. En revanche, le logement doit assurer une aération suffisante et les dispositifs de ventilation existants doivent être en bon état, ce qui implique un entretien régulier.
Ramonage VMC locataire : est-ce la même chose ?
Le ramonage vise surtout les conduits de fumée. Pour la VMC, on parle plutôt de nettoyage/maintenance des bouches, filtres et du caisson. En cas de VMC collective, certaines opérations peuvent relever des charges récupérables selon la liste réglementaire.
Qui doit payer l’entretien de la VMC ?
En principe, le locataire paie l’entretien courant (réparations locatives) et le propriétaire paie les réparations importantes et remplacements dus à la vétusté ou à un défaut.
