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Immobilier / Litiges locatifs

29/07/2016

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Encadrement des loyers à Paris : Comment faire baisser votre loyer ?

29/07/2016

Tags : immeuble, propriétaire, locataire, appartement, loyers, encadrement des loyers, loi alur, décret duflot, recours, action en diminution des loyers, logement, loyer trop élevé, paris, droits, litige

 

Votre loyer est trop élevé par rapport aux exigences légales ? Comment agir en diminution de loyers ? 

 

Vous êtes locataire d'un appartement mais vous réalisez que le loyer est trop élevé par rapport aux éxigences légales et notamment à la loi d'encadrement des loyers. Pouvez-vous agir contre votre propriétaire ? Comment faire baisser son loyer ? 

 

L'essentiel.

 Ce que dit la Loi : dans le cas du renouvellement d'un contrat de bail, l'article 17-2 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose qu'une action en diminution de loyers peut être engagée si le montant du loyer fixé dans le bail, hors montant du complément de loyer si il y en a un, est supérieur au montant du loyer de référence majoré. Ainsi, l'action en diminution de loyers est disponible pour l'instant à Paris et dans le cas d'un renouvellement de bail. 

Le propriétaire peut également engager une action en réévaluation du loyer si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré. 

 Procédure simpligfiée pour agir : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Cause gratuite jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.

 

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|  CADRE & PRINCIPES  |  

 

Loyer trop élevé, assez des abus des propriétaires à Paris :

comment faire respecter l'encadrement des loyers ?

 

➜ Dans quels cas le locataire peut-il agir en diminution de loyer ? 

Si toutes ces conditions sont remplies, le locataire peut agir :

- lorsqu'il est locataire d'un logement meublé ou vide,

- situé à Paris,

- que le contrat de bail se renouvelle,

- et que le loyer (en dehors du complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré. 

De même, le propriétaire peut agir en réévaluation du loyer si le logement est meublé ou vide, situé à Paris, que le contrat de bail se renouvelle et que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. 

 

➜ Quels sont les délais pour le bailleur ou le locataire pour agir ? 

Lorsque le bail s'apprête à être renouvelé, chacune des parties au bail peut proposer un nouveau montant pour le loyer. Le propriétaire, s'il souhaite le réhausser, et le locataire, s'il souhaite le baisser :

- pour le bailleur : il dispose d'un délai de six mois avant la fin du contrat

- pour le locataire, il dispose d'un délai de cinq mois avant la fin du contrat. 

La proposition du nouveau montant se base sur le loyer de référence majoré ou minoré en vigueur au moment de la proposition. 

 

➜ Sur quel fondement le locataire peut-il baser son action en diminution de loyers ? 

Le locataire utilise comme loyers de référence les loyers "habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables". De quoi s'agit-il exactement ? Des loyers de logements situés par exemple dans le même groupe d'immeubles, ou dans un autre groupe d'immeubles mais qui comporte des caractéristiques similaires et se trouve dans la même zone géographique. Ces références sont définies par Décret en Conseil d'État.

Le locataire doit fournir trois références au minimum, et six références pour les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

 

 Les conditions à respecter : 

Lorsqu'un nouveau loyer est proposé, la notification doit comporter obligatoirement les dispositions de l'article 17-2 I de la Loi du 6 juillet 1989 ainsi que le loyer de référence majoré ou minoré sur lequel se sont basés les parties. Ces informations doivent obligatoirement figurer sur la notification sous peine de nullité. 

 

 

|  PROCÉDURE  | 

 

Comment agir en diminution de loyers ?
Quelle est la procédure à respecter ?

 

1. Tentative de conciliation amiable avec le propriétaire : 

 

Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au bailleur. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

 

Envoyer une Mise en Cause gratuitement 

 

2. Procédures amiables et judiciaires avec DemanderJustice.com :

Sans réponse sous huit jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au propriétaire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal. 

Attention : le juge doit être saisi avant le terme du contrat de bail ! 

 

Engager une procédure

 

Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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