Régularisation des charges locatives, comment faire ?
Un certain nombre de règles encadrent les charges afférentes au logement, qui viennent s'ajouter au montant initial du loyer. Les charges locatives comprennent différents éléments, à la charge ou non du locataire, et doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle par le propriétaire. Faisons le point sur la régularisation des charges locatives.
L'essentiel.
➜ Ce que dit la loi : les charges locatives (dites charges récupérables) versées en complément du loyer sont exigibles en contrepartie des "services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée", des "dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée" et des "impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement" selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Elles peuvent faire l'objet d'un versement provisionnel et doivent faire "l'objet d'une régularisation annuelle". La liste des charges exigibles est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
➜ Délai pour agir :
- 3 ans pour un arriéré de charges locatives dû depuis le 27 mars 2014 ;
- 5 ans pour les arriérés antérieurs au 27 mars 2014.
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Demeure (ou une lettre de mise en cause gratuite1) à l'attention du propriétaire ou du locataire, jusqu'à la saisine du Tribunal judiciaire.
I CADRE & PRINCIPES I
L'obligation annuelle de régulariser les charges locatives
Les charges locatives sont définies par un cadre législatif donné. Chaque année, et sous certaines conditions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation par le propriétaire.
Que comprennent les charges locatives ?
Depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, le versement d'une somme correspondant aux charges locatives est dû aussi bien pour les locations vides, les locations du secteur social type HLM que pour les locations meublées.
Certaines dépenses sont à la charge du propriétaire : réparations, travaux et installations de nouveaux matériels, etc. Ainsi, le propriétaire a différents frais à sa charge tels que :
- Les dépenses liées à la conservation en l'état du bien ou à son amélioration : grosses réparations/travaux, toiture...
- Les frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : honoraires du syndic, assurance...
- Les dépenses obligatoires en raison de la loi : équipements anti-incendie, mise aux normes des ascenseurs...
- Les dépenses liées à la vétusté ou une malfaçon.
En revanche, des charges sont exigibles auprès du locataire et définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Les charges locatives comprennent notamment :
- Les taxes locatives : balayage et ordures ménagères ;
- Les dépenses de produits consommables : eau, électricité... ;
- Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes si le logement est situé dans une copropriété (ex: la maintenance de l'ascenseur est partagée entre le propriétaire et le locataire) ;
- L'entretien des extérieurs.
Comment sont versées les charges locatives ?
Les charges locatives sont généralement versées en complément du loyer sous la forme de provisions. Plusieurs modes de versement existent :
- Traditionnellement, le propriétaire exige un versement mensuel. Il peut également exiger de verser cette provision tous les trimestres ;
- Autre mode de versement : le paiement ponctuel. Une fois en possession des décomptes précis (factures de gaz, électricité, eau...) afférents aux charges locatives, le propriétaire se doit de les transmettre au locataire afin d'en exiger le paiement ;
- En colocation ou en location meublée, le propriétaire peut exiger le versement d'une somme forfaitaire, afin de couvrir l'ensemble des charges.
L'obligation de procéder à la régularisation des charges locatives
Au moins une fois par an, le propriétaire doit procéder à la régularisation des charges locatives. Il réalise une soustraction entre le montant des provisions déjà versées par le locataire et le montant des dépenses réellement effectuées.
Un mois avant la régularisation, un décompte répartissant les différents postes de charges (électricité, eau chaude et/ou froide, ascenseur...) doit être envoyé au locataire.
Si la provision demandée au locataire n'a pas été suffisante pour combler l'intégralité des dépenses, le propriétaire est en mesure de demander au locataire de verser un complément. Au contraire, si le propriétaire a reçu plus que nécessaire, il se doit de reverser le trop-perçu au locataire.
Cette baisse ou cette augmentation des charges locatives doit être dûment justifiée par le propriétaire : décomptes de l'année précédente (ou si le bien est en copropriété, le budget prévisionnel), factures, contrats d'entretien, contrat de maintenance de l'ascenseur, etc. Le propriétaire est dans l'obligation de prouver qu'il a bien adressé ces documents au locataire.
Depuis la Loi ALUR du 27 mars 2014, si le locataire ne procède pas au paiement suite à la régularisation, le propriétaire dispose d'un délai de 3 ans pour le réclamer. Cela vaut également pour le locataire qui souhaite en contester le montant. Si les arriérés sont dûs avant le 27 mars 2014, le délai est de 5 ans.
- ATTENTION - : s'il s'agit d'un bien loué en colocation ou en meublé, aucune régularisation ne peut être exigée si les charges sont prélevées sous la forme d'un forfait. En cas de trop-perçu ou de dépenses complémentaires, ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent exiger un complément ou un reversement du trop-perçu.
I PROCÉDURE I
Obtenir une régularisation des charges locatives
1 - Résolution du litige à l'amiable
Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en cause gratuite1. La Mise en Cause est une lettre dans laquelle le plaignant demande à l'adversaire d’agir afin de régler le litige. Elle peut être adressée :
- Au propriétaire afin d'exiger qu'il procède à la régularisation des charges locatives. Si le locataire a versé plus que ce qu'il ne devait réellement, la mise en cause permet de demander au propriétaire qu'il reverse au locataire le trop-perçu ;
- Au locataire si le montant des charges locatives a augmenté depuis l'année précédente. Le propriétaire demandera qu'il verse un complément de loyer, à condition qu'il produise les pièces justificatives attestant de l'augmentation.
L’envoi de cette Mise en cause est gratuit, directement disponible via Internet.
2 - Engager une procédure en cas d'échec de la phase amiable
Sans réponse sous 8 jours après l'envoi de la Mise en cause, d'autres procédures peuvent être engagées.
Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au propriétaire ou au locataire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
En cas de silence du propriétaire ou du locataire, des démarches judiciaires peuvent être engagées. Litige.fr permet de saisir le Tribunal judiciaire.
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