Quels sont les droits du locataire et du propriétaire en la matière ?
Vous êtes locataire et vous souhaitez que votre propriétaire vous rembourse le trop-perçu des charges locatives.
Vous êtes propriétaire et vous souhaitez réclamer à votre locataire un rappel de charges.
Comment faire ? Quelles charges sont récupérables ? Quel est le délai de prescription pour les récupérer ? Le propriétaire doit-il fournir des justificatifs ?
L'Essentiel.
➜ La loi :
Si les provisions sur charges payées par le locataire sont supérieures au montant réel des charges locatives, le bailleur doit rembourser au locataire le trop-perçu.
A l’inverse, si les provisions sont inférieures au montant réel des charges locatives, le propriétaire peut réclamer au locataire le complément des charges. Article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
➜ Délai pour agir : 3 ans à partir de l’arriéré de loyer (sauf pour les LLS "Logements Locatifs Sociaux" : 5 ans).
➜ Procédure Simplifiée par Internet : Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une lettre de Mise en Demeure (mise en Cause1 gratuite) jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.
I CADRE & PRINCIPES I
Sous quel délai peut-on réclamer un trop-perçu ?
La loi ALUR du 24 Mars 2014 viens réduire le délai de manière uniforme pour le bailleur et le locataire, il est désormais possible de remonter 3 ans en arrière.
- ATTENTION - : Les logements régis par la loi du 1er septembre 1948 et les logements sociaux de type HLM bénéficient d’un délai de prescription de 5 ans.
Si le logement est loué vide
Le locataire paye une « provision sur charge » déterminée par la propriétaire en fonction du budget de l’année écoulée et du budget prévisionnel si le logement est en copropriété. Ensuite, chaque année, la provision payée par le locataire pourra être régularisée en fonction des dépenses réelles.
Si le logement est loué meublé
Dans un tel cas :
- Soit le locataire paye une provision sur charge comme pour les logements loués vides ;
- Soit le locataire paye des charges forfaitaires au propriétaire. Dans ce cas, il ne sera pas possible de réclamer une régularisation, qu’elle soit dans un sens comme de l’autre.
Cela signifie que, même si la somme versée est inférieure aux dépenses réelles, le propriétaire ne pourra pas réclamer la différence au locataire ; et inversement, si le forfait est supérieur aux dépenses réelles, le locataire ne pourra pas réclamer le remboursement du trop perçu au propriétaire.
En général, les charges forfaitaires sont calculées en fonction de l’indice de référence des loyers.
Quelles sont les charges récupérables ?
Les charges récupérables sont listées par le décret n°87-713 du 26 août 1987. D’une manière générale, le locataire paye les charges liées à l’utilisation du logement et qui lui profitent directement.
C’est le propriétaire qui paye ces charges, et il en réclame ensuite le remboursement au locataire.
Il y a 3 catégories de charges récupérables :
- Les frais entrainés par les services rendus liés à l’usage du logement ou de l’immeuble, ainsi que le chauffage et l’eau quand ils sont collectifs ;
- Les dépenses d’entretien courant et les petites réparations qui portent sur les parties communes ou les équipements communs ;
- Les taxes pour les services dont le locataire bénéfice, comme les taxes d’enlèvement des ordures ménagères.
Conflits locatifs liés à la régularisation des charges
Votre propriétaire refuse de rembourser le trop-perçu
Le bailleur a l’obligation, une fois par an, de régulariser les charges locatives. Pour cela, il doit faire le décompte des charges par nature, afin de calculer le montant réel des charges locataires, et de les comparer à celles payées par avance par le locataire.
Un mois avant la régularisation, le propriétaire doit envoyer au locataire le décompte de ces charges avec les justificatifs :
- Si les provisions sur charges sont supérieures au montant réel des charges locatives : le propriétaire doit rembourser au locataire le trop-perçu ;
- Si les provisions sur charges sont inférieures au montant réel des charges locataires : le propriétaire peut réclamer au locataire le complément, et réajuster ensuite les provisions à la hausse.
Désormais avec la loi ALUR, le propriétaire doit transmettre au locataire le récapitulatif des charges par mail ou voie postale.
Votre locataire refuse de vous régler le supplément de charges
Le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie (maximum 20 %). Quand la régularisation intervient, le propriétaire doit alors lui adresser le décompte des charges, ainsi que le solde du dépôt de garantie.
I PROCÉDURE I
Comment régler son litige par Internet et sans frais d'avocat ?
Le service Litige.fr permet de régler les litiges de rappel de charges locatives, directement par Internet et sans frais d'avocat. Tout se fait en ligne et le service prend en charge l'ensemble des envois postaux. Le site permet de constituer un dossier juridique complet en ligne, sans faire d'erreurs.
1 - Résolution du litige à l'amiable
Litige.fr propose tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire ou au locataire. La Mise en Cause est une lettre dans laquelle il est demandé à l'adversaire d’agir afin de régler le litige :
- Il est ainsi demandé au propriétaire de restituer au locataire la caution dans son intégralité ou de justifier des retenues effectuées sur le dépôt de garantie ;
- Il est ainsi demandé au locataire de verser le supplément de charges non réglé.
L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit1, directement disponible via Internet.
2 - Que faire si l'adversaire ne répond pas à la Mise en Cause ?
Sans réponse sous huit jours, l'engagement d'autres poursuites est possible. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure à l'adversaire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr permet la mise en œuvre de la procédure de saisine du Tribunal compétent. La partie adverse sera alors convoqué devant le Juge qui statuera et tranchera le litige.
Vous êtes propriétaire ?
Réclamer le supplément de charges
Vous êtes locataire ?
RéCLAMER L'INTéGRALITé de ma caution