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Immobilier / Litiges locatifs Publié le : 18/11/2015

Le rappel de charges locatives : Quels droits pour le locataire et le propriétaire ?

18/11/2015

Tags : locataire, propriétaire, preneur, bailleur, logement, charges, provision, rappel, location, régularisation, décompte, dépôt de garantie

 

Rappel de charges locatives :

quels sont les droits du locataire et du propriétaire ?


Vous êtes locataire et vous souhaitez que votre propriétaire vous rembourse le trop-perçu des charges locatives. Vous êtes propriétaire et vous souhaitez réclamer à votre locataire un rappel de charges. Comment faire ? Quelles charges sont récupérables ? Quel est le délai de prescription pour les récupérer ? Le propriétaire doit-il fournir des justificatifs ?

Mots clés : locataire, propriétaire, preneur, bailleur, logement, charges, provision, rappel, location, régularisation, décompte, dépôt de garantie

 

L'Essentiel.

➜   La loi : si les provisions sur charges payées par le locataire sont supérieures au montant réel des charges locatives, le bailleur doit rembourser au locataire le trop-perçu.

A l’inverse, si les provisions sont inférieures au montant réel des charges locatives, le propriétaire peut réclamer au locataire le complément. Article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

➜   Procédure en cas de litige : Mise en Demeure à envoyer par lettre recommandée LRAR à votre propriétaire/locataire. En l’absence de réponse satisfaisante de votre propriétaire/locataire sous 8 jours, saisine du Tribunal d’instance en fonction du montant du litige.

➜   Délai pour agir : 5 ou 3 ans à partir de l’arriéré de loyer.  

➜   Procédure Simplifiée par Internet Litige.fr permet d'effectuer l'intégralité des démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Cause gratuite jusqu'à la saisine du Tribunal compétent.

 

ENGAGER UNE PROCÉDURE

 

 

Rappel de charges locatives    |    cadre et principe :

 

Sous quel délai peut-on réclamer un trop-perçu ?

La loi ALUR du 24 Mars 2014 viens réduire le délai de manière uniforme pour le bailleur et le locataire.

●     Si l’arriéré est dû avant le 24 mars 2014 : possibilité de remonter 5 ans an arrière.

●     Si l’arriéré st dû après le 24 mars 2014 : possibilité de remonter 3 ans en arrière.

Attention :  Les logements régis par la loi du 1er septembre 1948 et les logements sociaux de type HLM bénéficient d’un délai de prescription de 5 ans.

 

Si le logement est loué vide :

Le locataire paye une « provision sur charge » déterminée par la propriétaire en fonction du budget de l’année écoulée et du budget prévisionnel si le logement est en copropriété. Ensuite, chaque année, la provision payée par le locataire pourra être régularisée en fonction des dépenses réelles.

 

Si le logement est loué meublé :

●     Soit le locataire paye une provision sur charge comme pour les logements loués vides.

●     Soit le locataire paye des charges forfaitaires au propriétaire. Dans ce cas, il ne sera pas possible de réclamer une régularisation, qu’elle soit dans un sens comme de l’autre.

Cela signifie que, même si la somme versée est inférieure aux dépenses réelles, le propriétaire ne pourra pas réclamer la différence au locataire ; et inversement, si le forfait est supérieur aux dépenses réelles, le locataire ne pourra pas réclamer le remboursement du trop perçu au propriétaire.

En général, les charges forfaitaires sont calculées en fonction de l’indice de référence des loyers.

 

Quelles sont les charges récupérables ?

Les charges récupérables sont listées par le décret n°87-713  du 26 août 1987. D’une manière générale, le locataire paye les charges liées à l’utilisation du logement et qui lui profitent directement.

C’est le propriétaire qui paye ces charges, et il en réclame ensuite le remboursement au locataire.

Il y a 3 catégories de charges récupérables :

●     Les frais entrainés par les services rendus liés à l’usage du logement ou de l’immeuble, ainsi que le chauffage et l’eau quand ils sont collectifs.

●     Les dépenses d’entretien courant et les petites réparations qui portent sur les parties communes ou les équipements communs.

●     Les taxes pour les services dont le locataire bénéfice, comme les taxes d’enlèvement des ordures ménagères.

 

 

LITIGE | Refus de régularisation des charges :

Votre propriétaire refuse de procéder à la régulation des charges / votre locataire refuse de vous payer le supplément de charges qu’il vous doit :

 

Obligations du bailleur

Le bailleur a l’obligation, une fois par an, de procéder à la régularisation des charges. Pour cela, il doit faire le décompte des charges par nature, afin de calculer le montant réel des charges locataires, et de les comparer à celles payées par avance par le locataire.

Un mois avant la régularisation, le propriétaire doit envoyer au locataire le décompte de ces charges avec les justificatifs.

●     Si les provisions sur charges sont supérieures au montant réel des charges locatives : le propriétaire doit rembourser au locataire le trop-perçu. 

●     Si les provisions sur charges sont inférieures au montant réel des charges locataires : le propriétaire peut réclamer au locataire le complément, et réajuster ensuite les provisions à la hausse.

 

Nouveauté instaurée par la LOI ALUR :

Avant la loi : le propriétaire avait uniquement l’obligation de tenir les justificatifs à la disposition du locataire.

Après la loi : désormais, le propriétaire doit transmettre au locataire le récapitulatif des charges par mail ou voie postale.

 

Si le locataire quitte le logement avant la régularisation des charges :

Le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie (maximum 25%). Quand la régularisation intervient, le propriétaire doit alors lui adresser le décompte, ainsi que le solde du dépôt de garantie.

 

PROCÉDURE | Rappel de charges locatives :

Comment régler son litige par Internet et sans frais d'avocat ?

 

Le service Litige.fr permet de régler les litiges de rappel de charges locatives, directement par Internet et sans frais d'avocat. Tout se fait en ligne et le service prend en charge l'ensemble des envois postaux. Le site permet de constituer un dossier juridique complet en ligne, sans faire d'erreurs. 82% des plaignants ont obtenu gain de cause.

 

1° Résolution du litige à l'amiable

 

Litige.fr propose tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire ou au locataire du véhicule. La Mise en Cause est une lettre dans laquelle il est demandé à l'adversaire d’agir afin de régler le litige. Il est ainsi demandé au propiétaire de restituer au locataire la caution dans son intégralité ou de justifier des retenues effectuer. L’envoi de cette Mise en Cause est gratuit, directement disponible via Internet :

 

Envoyer une Mise en Cause gratuitement

 

2° Que faire si l'adversaire ne répond pas à la Mise en Cause ?

 

Sans réponse sous huit jours, l'engagement d'autres poursuites est possible. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure à l'adversaire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.

Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr permet la mise en œuvre de la procédure de saisine du Tribunal compétent. La partie adverse sera alors convoqué devant le Juge qui statuera et tranchera le litige.

 

Engager une procédure

 

Bien souvent un coup de pression juridique suffit à résoudre un litige.

La Mise en Cause est un courrier envoyé gratuitement à votre adversaire en vue d'obtenir un règlement amiable de votre litige.

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En l'absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours, le service vous proposera alors d'engager les poursuites judiciaires adaptées.

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