Quand le contrat de bail prend fin, que le locataire devenu occupant sans droit ni titre demeure dans les locaux, le paiement de l’indemnité d’occupation a lieu à défaut de quitter la location dans le délai imparti. Plusieurs raisons peuvent expliquer cette situation : un bail arrivé à échéance sans tacite reconduction avec maintien de l’ancien locataire dans les lieux, une résiliation judiciaire du bail dans l’attente de son expulsion... Selon les cas de figure, le bailleur peut porter son affaire en justice afin que le Juge puisse fixer la valeur de l’indemnité dû.
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : l’article 544 du Code civil traite du droit de propriété. Le propriétaire a le droit de jouir de son bien tout en faisant bon usage. Il ne peut donc être contraint de subir un trouble dans la jouissance paisible de son bien provenant d’un tiers. C’est pourquoi l’article 1240 C. civ. prévoit la réparation du préjudice subi.
➜ Délai pour agir : en cas de fin de bail, soit parce qu’il est arrivé à échéance, soit pour résiliation du bail automatique (si le contrat comprend une clause résolutoire) ou judiciaire résultant ou non d’une procédure de loyers impayés, le loueur demande à la juridiction compétente que l’ancien locataire puisse lui verser une indemnité. Il a cinq ans pour exercer son action en justice sous peine de prescription.
➜ Procédure simplifiée : de la phase amiable à celle judiciaire (notamment la saisine du Tribunal pour loyer impayé), Litige.fr (avec ou sans avocat en droit immobilier partenaire) vous permet de bénéficier d'un accompagnement juridique pour procéder à son recouvrement et obtenir l'éviction du logement de la partie débitrice.
I - Qu'est-ce qu'une indemnité d'occupation ?
C’est la somme due par l’ancien locataire au profit du propriétaire pour son maintien dans le logement une fois le bail résilié. Cette indemnité d’occupation est de nature mixte (compensatoire, indemnitaire). L’IO vise à réparer l’ensemble des désagréments subis par le propriétaire, car le débiteur jouit encore des locaux tandis que lui en est privé.
⚠️ L’indemnité d’occupation du débiteur n’a lieu que s’il devient un occupant sans droit ni titre, par exemple, dans l’attente d’un commandement de libérer les lieux.
💡L'IO est couverte par l'assurance GLI (garantie contre les loyers impayés) ou par la garantie VISALE.
Quand peut-on être tenu de la payer ?
Le règlement d'une IO peut intervenir dans différentes situations de la vie courante.
1 - L'indivision
En vertu de l'article 815-9 du C. civ., l’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est redevable d’une IO envers les autres, car privés de cette jouissance. Elle intervient dans différentes circonstances : une succession, une donation ou encore lors de la dissolution d'une communauté conjugale (un divorce ou une séparation). Dans ce dernier cas, l’IO est due par celui qui occupe le bien à l’autre lors d'une séparation entre concubins, conjoints, partenaires pacsés. Idem si le divorce est prononcé par un Juge ou à l’amiable, une convention d’indivision est alors établie.
2 - Le locataire mauvais payeur voit son bail résilié et va être expulsé
Le poursuivant saisi le Tribunal par voie d’assignation dans un délai de cinq ans pour qu’il se prononce sur le montant de l’indemnité d’occupation due par son débiteur dès l’instant que le contrat de bail a pris fin, que les parties ne l’ont pas renouvelé d’une quelconque manière, et que la partie débitrice se maintient dans la location malgré tout. Pour appuyer sa demande, muni de l’ancien contrat de bail, de la demande initiale de congé ou de résolution du bail, le cas échéant, la provision sur charges. Le magistrat évaluera la somme finale.
S’il s’agit d’une assignation en expulsion du locataire, la demande visant l’indemnité d’occupation doit être présentée à ce moment-là. Le magistrat fixera le montant de celle-ci par voie de conséquence en tenant compte des pièces fournies.
II - Comment calculer le montant de l'indemnité d'occupation d'un locataire ?
Comment est-il fixé ?
Il peut faire l’objet d’une fixation à l’amiable. Les parties s’entendent aussi sur les modalités d’exécution. À défaut d’accord, le Tribunal intervient. En général, pour le calcul, cet intervenant tient compte de la valeur locative (VL) basée sur le loyer perçu par le loueur. L’indexation de l’IO peut en sus avoir lieu, selon l’appréciation souveraine des Juges du fond. C’est ce que la Cour de cassation a confirmé, saisie pour avis par les Juges du fond (avis n°17010 en date du 04 juillet 2017).
⚠️ L’IO peut être demandée dans plusieurs cas de figure : indivision, bail commercial… Les règles de calcul de l’IO dans les cas sus indiqués diffèrent de celles applicables en matière de bail d’habitation. Par exemple, dans le cadre d’un divorce, le magistrat tient compte des abattements sur la valeur locative pour déterminer le montant applicable (précarité de l’occupation, état de l’immeuble…). En matière commerciale, il peut tenir compte de l’abattement de précarité, au profit du débiteur, pour réduire la dette due au propriétaire, qui peut donc être en dessous de la VL.
Est-ce que l'IO comprend les dommages et intérêts en raison du préjudice subi par le bailleur ?
L’IO par sa nature mixte fait déjà office de dommages et intérêts (DI). D’où l’absence de cumuls possibles avec d’éventuels DI en invoquant le maintien dans l'habitation de l’ancien preneur.
Exemples de calcul de l'IO mensuelle
Situation 1 : à l’amiable, les parties tiennent compte de la valeur du loyer qui figurait dans l’ancien contrat, avec les charges et du temps passé dans les locaux après la fin du bail :
- Un ancien loyer mensuel charges comprises de 900 € ;
- 30 jours passés dans les locaux.
Résultat : Loyer (€) + charges × le nombre de jours occupé par le locataire/le nombre de jours dans le mois = > 900×30/31 = 871 €.
Situation 2 : les parties font appel à l'instance compétente qui appréciera la somme à allouer définitivement. Celle-ci peut être supérieure à celle de l’ancien loyer, car elle tient compte des éléments figurant dans le dossier ainsi que des intérêts en présence.
III - Comment demander au locataire une indemnité d'occupation ?
La demande de paiement
L’IO peut s’analyser comme une « contrepartie pour la jouissance du bien » en l’absence de tout contrat entre les parties. L’article 1240 du Code civil traite notamment des rapports non contractuels.
Le paiement est "libératoire" quand il porte sur la totalité d’une dette, en vertu de l’article 1342 C. civ.. Pour la demande de paiement à proprement parler, suivant la résiliation du bail pour impayés locatifs : le propriétaire remet en main propre une lettre contre signature ou l’envoie en recommandé avec accusé de réception à son ancien locataire, pour lui indiquer les modalités de paiement, après avoir pris soin de mentionner les charges et calculer l’IO due. Tant que ce dernier demeurera dans l'appartement, il lui délivrera des reçus de paiement.
⚠️ Il doit éviter de mentionner le mot "loyer" sous peine de prêter à confusion quant à la nature de leur relation, mais aussi devoir l’assumer si l’affaire venait à être présentée au Tribunal. En effet, il pourrait considérer être en présence d’un « bail régulier ». Même si, en pratique, celui-ci tient compte, dans l’appréciation d’un bail implicite, des éléments du dossier : comportement des parties, délivrance du congé, bail résilié de manière automatique ou judiciaire, appel des loyers avec ou sans réserve…
IV - Que faire si le locataire refuse de payer l'indemnité d'occupation ?
En cas de refus du débiteur de régler l'IO, le bailleur doit saisir le Juge pour qu’il fixe sa valeur dans le délai légal.
Comment déclarer une indemnité d'occupation ?
Elle se déclare auprès des impôts comme un revenu foncier perçu par le propriétaire de son ancien locataire pour la partie compensatoire. Pour celle indemnitaire, elle n’est pas imposable, car elle vient réparer des désagréments subits par le propriétaire, il s’agit en quelque sorte du surplus.
Comment le locataire peut-il contester le montant de l'indemnité d'occupation ?
Si celui-ci a été fixé par les parties, comme toute convention, le Juge peut être saisi en cas de désaccord ou d’abus. À défaut de convention, c’est lui qui le fixe d’emblée. La partie débitrice peut le contester en faisant appel. Toutefois, les Juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à son évaluation. Il devra donc se cantonner à cette seconde solution rendue dès l’instant qu’il n’y a pas d’autres griefs qui concerneraient par exemple une violation de la règle de droit pour se pourvoir en cassation.
Quelles différences entre un loyer et une indemnité d'occupation ?
La différence a lieu au niveau de la nature du lien qui unit les parties, contractuel ou non. Le loyer est versé parce qu’il y a un contrat de bail, l’indemnité d’occupation intervient lorsque le contrat est rompu, mais que l’ancien locataire ne quitte pas les lieux pour diverses raisons.
Quand prend fin le versement d'une indemnité d'occupation par le locataire ?
Son versement s’achève au moment où il quitte définitivement les lieux en rendant les clés à son ancien bailleur.
