Lorsque des arriérés locatifs s'accumulent, le bailleur peut assigner son débiteur au Tribunal afin de les recouvrer. Cette démarche nécessite des formalités préalables spécifiques et répond à certaines conditions pour l'enclencher. Faisons le point sur celles-ci !
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire se doit de payer le loyer, ainsi que les charges récupérables aux termes convenus. À défaut, le bailleur peut recourir à l’expulsion du locataire des lieux loués.
➜ Délai pour agir : l’action du bailleur pour loyers impayés est enfermée dans un délai légal de trois ans sous peine de forclusion de l'action, le défendeur pouvant faire valoir le dépassement du délai qui sera constitutif d'une fin de non-recevoir.
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recouvrement d'une créance locative
I - Qu'est-ce qu'une assignation au Tribunal pour loyers impayés ?
Définition de l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du contrat de bail
C'est un acte d’huissier, par lequel le défendeur est cité à comparaître devant le Tribunal judiciaire (TJ) compétent géographiquement afin que la clause résolutoire puisse prendre effet suite au commandement de payer demeuré infructueux ou simplement mettre fin au contrat par résiliation judiciaire du bail. C’est l’huissier (commissaire de justice) mandaté par le propriétaire qui doit la notifier au locataire, soit par signification à personne, soit l’acte est délivré à domicile ou à personne.
Que doit faire le bailleur avant d'assigner le locataire devant la juridiction compétente ?
Il y a des préalables à respecter. Outre débuter la procédure d’assignation par un commandement de payer signifié par l’huissier au locataire lui ordonnant de s’acquitter de ses dettes, le commissaire de justice doit aussi informer la CCAPEX (organisme préfectoral qui intervient dans les procédures d’expulsion afin de proposer des solutions de relogement ou d’hébergement) par lettre simple de ce commandement de payer. Ainsi que le Préfet du département du lieu de situation des locaux, sous peine d’irrecevabilité de l’assignation devant le Tribunal, par LRAR, et ce, au moins deux mois avant l’audience. De ce fait, ce dernier pourra faire appel à l’organisme compétent (il peut s’agir du Fonds de solidarité pour le logement ou d'autres organismes sociaux) désigné par le PDALHPD – pour "plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, afin qu’un diagnostic social et financier (DSF) soit fait. Il est ensuite transmis au Juge avant la rencontre, ainsi qu’à la CCAPEX.
⚠️ Pour les locataires du parc privé rencontrant des difficultés financières, sociales, il est possible de procéder à un diagnostic socio-juridique. Il consiste en une évaluation de l'état de la situation du locataire, en l’identification des causes d’impayés et la possibilité de l’orienter vers les aides, dispositifs adaptés à sa situation. Ce diagnostic précoce visé par la circulaire du 22 mars 2017 pour la prévention des expulsions locatives est prévu en amont de la procédure judiciaire, autrement dit avant la convocation.
II - Comment assigner un locataire qui ne paye pas ses loyers en justice ?
Convocation au Tribunal judiciaire
Quel délai pour assigner le locataire au Tribunal ?
⌛ Pour les actions dérivant d’un contrat de bail, le délai pour faire valoir ses droits est de trois ans à partir du jour où le poursuivant a eu connaissance des faits ou aurait dû en avoir connaissance. Passé ce délai, il y a forclusion de l'action et ce dernier ne peut plus agir (articles 2219 ; 2222 du Code civil). Le propriétaire doit donc agir rapidement s’il constate des loyers impayés et souhaite résilier le bail locatif d'habitation.
⌛ Passé deux mois laissés au locataire pour régler ses arriérés locatifs suite à la signification du commandement de payer demeuré infructueux, le propriétaire pourra assigner le locataire devant le TJ par voie d'huissier.
🆕 Avec la loi Kasbarian, le délai entre l’assignation et l’audience passera de deux à un mois.
Quelles sont ses mentions obligatoires ?
Les mentions obligatoires figurent aux articles 56 et 648 du Code de procédure civile. La citation à comparaître doit par exemple indiquer :
- L'instance compétente, en l’espèce le TJ ;
- Le jour, l’heure et le lieu de l’audience à laquelle l’affaire va être appelée ;
- Un exposé des moyens en fait et en droit pour étayer sa demande ;
- Une liste des pièces justificatives sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;
- Les modalités de comparution devant la juridiction compétente ;
- Les nom, prénoms et lieu de résidence du débiteur ;
- Les motifs de l’assignation devant le TJ...
Comment peut-elle être remise au débiteur locatif ?
C’est un huissier de justice qui notifie cette convocation au locataire. Il s’agit d’une signification à personne, à domicile ou résidence (articles 654 à 656 CPC). Il doit, depuis le Décret n°2017-923 du 9 mai 2017, lui remettre en main propre ou dans sa boîte aux lettres, un document d’information en vue de l’entrevue devant le JCP. S’ils sont plusieurs locataires à s’acquitter normalement du loyer, il faut une convocation pour chaque personne présente dans les lieux, sinon la décision rendue ne s’appliquera qu’à la personne l'ayant reçu. Elle est aussi notifiée au Préfet, qui saisira à son tour l’organisme compétent, par exemple les services sociaux. À noter que la CCAPEX est informée de tout acte servant à entamer une procédure d’expulsion et sa saisine est obligatoire sans question de seuil pour les personnes morales.
⚠️ Le locataire peut saisir en parallèle la commission de surendettement qui se prononcera sur sa situation. Si sa demande est recevable, elle peut soit effacer totalement sa dette locative, soit prévoir un échéancier de paiement qui prévaut sur celui fixé par le Juge dès lors qu’il a repris le paiement du loyer et des charges ou jour de l’audience.
III - Que se passe-t'il après que le locataire ait été assigné ?
1 - Diagnostic social et financier (DSF)
Le diagnostic social et financier est fait par un intervenant social ou juridique désigné par le PDALHPD et réalisé dans le cadre d’une procédure judiciaire visant la résiliation d’un contrat de bail pour impayés. Le DSF est obligatoire avant toute audience. Il comprend 8 rubriques dont l’évaluation personnalisée de la situation du locataire. C’est utile, car il pourra éclairer le Juge dans sa décision. Par exemple, sur l’efficacité d’un plan d’apurement pour échelonner la dette correspondant aux impayés ou au contraire de résiliation du bail.
2 - Comment se passe une audience pour loyer impayé ?
Après réception de la convocation, les parties doivent s'y présenter pour s’expliquer. Il est important que le locataire soit présent pour faire valoir son point de vue ; défendre au mieux ses intérêts, donner ses raisons... Puisque le JCP devra écouter les deux parties avant de rendre son jugement : résiliation judiciaire du contrat, expulsion, ou au contraire accorder des délais de paiement...
Combien de temps dure une assignation ?
Depuis le 1er juillet 2021, sa délivrance nécessite une date de première audience auprès du greffe du Tribunal sur présentation de celle-ci. Elle doit être déposée au moins 15 jours avant la date d’audience.
Quel Tribunal saisir pour un loyer impayé ?
L'instance compétente en matière de loyer impayé est le TJ du lieu où se situe l’immeuble concerné.
Comment éviter une assignation au Tribunal pour loyers impayés ?
En cas de difficultés financières avérées, les parties peuvent trouver une solution à l’amiable : délai de paiement accordé, demander une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement, monter un dossier de surendettement à condition qu’il soit recevable...
