Définition : qu'est-ce qu'une servitude ?
La servitude telle que prévue aux articles 637 et suivants du Code civil est une contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (le fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant). Il peut s'agir par exemple d'un droit de passage ou d'une servitude de vue.
Les servitudes sont des droits réels immobiliers : elles sont attachées aux biens et non aux personnes. Dans cette mesure, une servitude se transmet de propriétaire en propriétaire et est inscrite dans l'acte de vente ou de donation du bien. Dans le cadre d'un achat immobilier, il est important de vérifier si une servitude est attachée à la propriété.
Ce qu'il faut savoir sur la servitude
Les différents types de servitudes
Les servitudes légales : la loi peut prévoir, par exemple, de charger un fonds servant d'une servitude de vue, le propriétaire en bénéficiant peut donc placer des ouvertures ou "vues" sur sa propriété à des distances moindres de la propriété voisine.
Les servitudes naturelles : du simple fait de l'implantation d'un bien immobilier, une autre propriété située en contrebas subit l'écoulement naturel des eaux, par exemple.
Les servitudes conventionnelles : deux propriétaires peuvent convenir ensemble d'instituer une servitude. Il peut s'agir, par exemple, d'un droit de passage des propriétaires du fonds dominant sur le fonds servant.
Validité des servitudes
En tant que droit réel, la servitude est attachée au bien immobilier : elle se transmet d'acquéreur en acquéreur.
Dans la mesure où les servitudes déprécient la valeur du bien considéré comme fonds servant, leur validité est soumise à conditions lors d'un achat immobilier :
- Lorsqu'elle est d'origine conventionnelle : la servitude, pour être opposable à l'acheteur, doit obligatoirement être mentionnée dans le titre de propriété ou faire l'objet d'une convention publiée au bureau des hypothèques.
- Quelle que soit son origine : la servitude doit être non seulement portée à la connaissance de l'acheteur mais aussi mentionnée dans l'acte de vente.
Fin de la servitude
La servitude prend fin dans les cas de figure suivants :
- Usage rendu impossible
- Prescription extinctive : la servitude n'est pas utilisée pendant 30 ans (hormis servitude légale de passage en cas d'enclave)
- Réunion des deux propriétés - fonds servant et fonds dominant - entre les mains d'un seul propriétaire.
