Annulation d'une vente immobilière : Pour quels motifs et dans quels délais ?

Annulation d'une vente immobilière :
Par Audrey BERGAMINI Lu 11585 fois Publié le : 25/10/2023 Publié le : 25/10/2023


Sommaire

Annuler une vente après signature du compromis

Le délai de rétractation pour une vente immobilière

Refuser de lever l’option d’achat

Les conditions suspensives

Annuler une vente immobilière après signature de l’acte de vente

L’annulation de la vente grâce à la garantie des vices cachés

Le vice du consentement pour annuler une vente

La lésion : une action en annulation pour le vendeur

Résolution amiable qui n’aboutit pas : comment annuler la vente ?

Régler un litige immobilier

L’achat d’une maison, comme toute transaction immobilière, se fait en plusieurs étapes : offre d’achat, signature d’une promesse ou d’un compromis de vente et enfin signature de l’acte authentique chez le notaire. Cependant, certains évènements peuvent conduire à demander l’annulation de la vente d’une maison ou d’un appartement. Plusieurs solutions sont envisageables. Tout va dépendre du stade de la procédure de l’achat immobilier.

Annuler une vente après signature du compromis 

Signer une promesse de vente ou un compromis de vente est réversible. L’acquéreur dispose d’un délai de rétraction. Il peut également ne pas lever l’option d’achat ou invoquer les conditions suspensives.

🚨 La promesse de vente et le compromis de vente n’ont pas le même impact. La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente est un engagement du propriétaire à l’égard de l’acheteur. Le vendeur ne peut pas renoncer à la vente ou la proposer à quelqu’un d’autre. Dans le cas d’un compromis ou promesse synallagmatique de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent l’un envers l’autre à réaliser la transaction selon un prix de vente convenu.

Le délai de rétractation pour une vente immobilière

La signature de l’acte offre à l’acquéreur un droit de rétractation. L’acquéreur adresse une simple lettre recommandée au vendeur et n’est pas tenu de se justifier. Il récupère les sommes versées sans aucune pénalité.

🚨 C’est le cachet de la poste qui fait foi pour attester du respect du délai de rétractation. Lorsque le dernier jour est un jour chômé, le délai se poursuit jusqu’au jour suivant.

💡Un acte de vente conclu sans la signature au préalable d’un compromis ou d’une promesse de vente bénéficie de ce délai de rétractation. Cela reste des cas exceptionnels, même dans le cadre d’une transaction entre particuliers.

Refuser de lever l’option d’achat 

Une promesse de vente peut inclure une option d’achat. Cela signifie que l’acheteur est tenu de confirmer s’il souhaite poursuivre la transaction ou non. C’est un délai supplémentaire au délai de rétractation. Lorsque l’acquéreur ne lève pas l’option, la vente est annulée automatiquement

🚨 La non-levée de l’option d’achat entraîne la perte du séquestre.

Les conditions suspensives  

Un compromis ou une promesse de vente incluent régulièrement des conditions suspensives. Ce sont des clauses qui conditionnent la signature de l’acte authentique à la réalisation d’un ou plusieurs évènements. 

Lorsqu’une seule de ces conditions suspensives n’est pas remplie, la vente est annulée sans pénalités pour l’acheteur. Cela peut être, par exemple, l’obtention d’un prêt, la réalisation de travaux, l’exercice d’un droit de préemption, etc. 

Annuler une vente après signature de l’acte de vente 

L’acte de vente appelé également l’acte authentique est l’acte définitif. La signature se fait chez le notaire et marque le transfert de propriété du vendeur envers l’acheteur. Pour faire annuler la vente, l’acquéreur peut se prévaloir de vices cachés, d’un vice du consentement ou encore évoquer la lésion.

L’annulation de la vente grâce à la garantie des vices cachés

Les vices cachés sont des défauts cachés qui rendent la vente impropre à sa destination. Si l’acheteur en avait eu connaissance, il n’aurait pas conclu la transaction ou à un autre prix. Ils sont prévus aux articles 1641 à 1649 du Code civil. 

L’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans à compter de la découverte d’un vice caché. Pour être caractérisé, le vice doit : 

  • exister avant la vente ;
  • l’acheteur et le vendeur ne doivent pas en avoir connaissance ;
  • rendre le bien inutilisable ou réduire sa destination.

🚨Le contrat de vente peut limiter ou exclure l’action en vice caché. Dans ce cas, le vendeur est protégé et l’acheteur ne peut pas se prévaloir d’un vice caché pour demander l’annulation de la transaction. Cependant, si le nouveau propriétaire démontre la mauvaise foi du vendeur, il pourra agir en justice.

Le vice du consentement pour annuler une vente immobilière

L’article 1137 du Code civil définit le vice du consentement ou dol. Il est caractérisé lorsque le vendeur a sciemment caché certains éléments de la vente pour influencer l’acheteur. Cela peut être des malfaçons, des traces d’humidité, etc.

L’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans pour agir à compter de la découverte du dol (article 1144 du Code civil).

La lésion : une action en annulation pour le vendeur

C’est une possibilité offerte au vendeur lorsqu’il se rend compte qu’il a vendu son bien au-dessous de sa valeur. Pour qu’elle soit avérée, le prix de vente doit être inférieur ou égal à 5/12e de sa valeur à la date de l’acte de vente. Un expert doit intervenir pour évaluer le bien. Le vendeur dispose d’un délai de 2 ans pour agir.

Résolution amiable qui n’aboutit pas : comment annuler la vente ?

Pour faire annuler la vente, l’acquéreur ou le vendeur sont tenus d’effectuer certaines démarches. Tout dépend du stade de la vente. Une simple mise en demeure suffit lorsque l’acte authentique n’est pas signé, mais à condition de respecter les délais. C’est le cas pour : 

  • Actionner le délai de rétractation ;
  • invoquer les conditions suspensives ;
  • lever l’option d’achat.

En revanche, il est nécessaire d’intenter une action en justice et de saisir le tribunal lorsque l’acte définitif de vente a été signé. En cas de : 

  • Dol : l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente. En fonction de la gravité de la situation, il peut requérir des dommages et intérêts.
  • Vice caché : selon l’article 1644 du Code civil, l’acquéreur peut rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.
  • La lésion : le vendeur peut agir en rescision pour lésion. Il est en droit de demander des dommages et intérêts ou l’annulation de la vente. 

Litige.fr vous accompagne pour faire valoir vos droits. 


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Vos questions | nos réponses

Le vendeur n’est pas présent au moment de la signature de l’acte de vente : puis-je annuler la vente ?

Le vendeur peut ne pas être présent au moment de la signature de l’acte de vente. Dans ce cas, il donne procuration à son notaire pour le représenter et signer l’acte authentique. En revanche, lorsque rien n’a été fait, l’acquéreur est en droit de demander l’annulation du compromis de vente et éventuellement des dommages et intérêts.

Le vendeur peut-il annuler la vente ?

Le vendeur peut annuler une vente après la signature de l’acte authentique lorsqu’il fait état d’une lésion. Cela signifie qu’il a vendu son bien à un prix de vente inférieur ou égal à 5/12e de sa valeur marchande au jour de l’acte.

Nous n’avons pas signé d’avant-contrat : ai-je quand même un délai de rétractation après la signature de l’acte de vente ?

Lorsqu’aucun compromis ou promesse de vente n’a été signé avant l’acte authentique, l’acquéreur bénéficie du droit de rétractation de 10 jours de la loi Macron.

Un notaire peut-il annuler la vente ?

Ce n’est pas le notaire lui-même qui peut décider d’annuler une vente immobilière. Les démarches sont toujours à l’initiative du vendeur ou de l’acheteur. En revanche, le notaire est là pour conseiller ses clients.

Article de Audrey BERGAMINI
Juriste
Anciennement Clerc d'Huissier & Responsable du Recouvrement. Diplômée d'une Maîtrise en Droit international des affaires, du commerce et droit fiscal obtenue à l'Université Paris-Panthéon-Assas.