L’expulsion d’un locataire est une procédure réglementée qui répond à des motifs spécifiques comme un défaut de paiement, l’absence de souscription d’une assurance locative (art. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), ou encore la sous-location non autorisée (art. 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Les propriétaires peuvent-ils refuser les animaux ? Le locataire avec un animal de compagnie peut-il, quant à lui, être expulsé ? Dans quelles conditions ?
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : un propriétaire ne peut pas interdire à un locataire d’avoir des animaux, sauf dans certains cas (art. 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970).
➜ Délai pour agir : toute action fondée sur un contrat locatif se prescrit dans un délai de 3 ans à compter du jour où le titulaire a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer une action (art. 7-1 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970).
➜ Procédure simplifiée : si le locataire ne respecte pas une interdiction contractuelle, comme celle de détention d'un chien d’attaque (catégorie 1), le propriétaire pourra demander la résiliation du bail et enclencher si besoin une procédure d’expulsion auprès du Tribunal judiciaire géographiquement compétent. Litige.fr permet d’accompagner pas-à-pas le bailleur.
expulser mon locataire
CADRE & PRINCIPES
Peut-on refuser la conclusion d’un bail à un locataire détenteur d'un animal ?
Chien, chat, hamster ou oiseaux... de nombreux locataires vivent avec un être domestique dans leur logement. Le principe est qu’il n’est pas possible d’interdire la détention d'animaux domestiques. C’est un droit, qui est néanmoins assorti de limites.
Que dit la loi sur le droit du locataire de posséder des animaux de compagnie ?
Certains se demandent comment convaincre le locateur d’avoir un chien ou d’accepter leur chat. En réalité, aucune démarche n’est à réaliser. Une clause d’un bail locatif d'habitation qui interdit les animaux dans le logement est abusive et donc réputée non-écrite, c’est-à-dire que le locataire n’a pas à en tenir compte car elle ne s’applique pas (art. 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970).
Le principe est celui du droit aux animaux familiers (mais comme tout principe, il y a des exceptions). Les animaux non-domestiques ne sont pas concernés : ils peuvent donc être interdits par une stipulation dans le contrat de location.
💡Dans les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme comme les villas, appartements ou studios meublés destinés à une clientèle de passage (art. L. 324-1-1 Code du tourisme), le principe ne s’applique pas. Une clause d’interdiction des animaux est envisageable uniquement pour une résidence principale louée.
⚠️ Le droit d’avoir un animal n’exonère pas le preneur d’une obligation de réparation si des dommages au bien ou troubles anormaux du voisinage sont causés par celui-ci dans le logement (art. 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970).
Le bailleur peut même déduire du dépôt de garantie les sommes qui correspondent au montant des dégradations (art. 22 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970).
Quelles sont les limites à ce droit ?
Ces limites répondent à la question de savoir si tous les animaux sont acceptés dans un bail d'habitation. Le bailleur peut-il vous le refuser sous prétexte qu’ils sont bruyants ?
Le propriétaire peut interdire au locataire d’avoir un chien de catégorie 1 dit "d'attaque" (types pit-bulls, les boerbulls ou encore les Tosas) car ils sont potentiellement dangereux (art. L. 211-12 Code rural et de la pêche maritime et art. 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970).
⚠️ En l’absence d’une clause qui interdit les chiens d’attaque, le locataire pourra en avoir.
Quant à la possession des animaux de compagnie, elle est subordonnée au fait que cette créature ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble aux voisins (art. 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970).
Autrement dit, si votre chien, vos chats, oiseaux, furets sont particulièrement bruyants ou dérangeants pour le voisinage, au-delà des inconvénients normaux, le bailleur pourra vous rappeler à l’ordre et vous demander de vous en séparer.
PROCÉDURE
Comment expulser un locataire avec un animal de compagnie ?
En posséder est permis pour tout locataire, sauf si celui-ci n’est pas familier ou qu’il s’agit d’un chien d’attaque. Si le locataire contrevient à une clause du bail interdisant de tels animaux, le locateur pourra le résilier. Il pourra également demander congé au locataire dont les animaux engendrent des désagréments anormaux au voisinage ou causent des dégradations.
Raison 1 - Pour violation de la clause d’interdiction des animaux
Si le propriétaire a interdit dans le bail la possession de chiens d’attaque ou autres animaux non-domestiques et que le preneur outrepasse cette prohibition, il s’expose à devoir quitter son appartement à la suite de la résiliation contractuelle.
💡Ne pas respecter l’interdiction d'un chien de catégorie 1 dans un local d'habitation loué constitue un manquement suffisamment grave justifiant la résolution de l'accord locatif par le Juge, et l’expulsion du locataire (CA Paris, 15 mai 2012, Frossard c/ Paris Habitat-Oph).
La résiliation peut être demandée devant le Juge ou automatique en cas de clause résolutoire prévoyant la rupture du contrat en cas de non-respect des stipulations relatives aux animaux interdits.
Raison 2 - Pour troubles anormaux du voisinage causé par une bête domestique
Si celle-ci crée des méfaits aux voisins, le locateur pourra demander au locataire de s’en séparer. À défaut, il pourra résilier le contrat de bail, c’est-à-dire y mettre fin. L’octroi de dommages et intérêts peut également être demandé.
💡Le trouble anormal du voisinage est un trouble qui dépasse les inconvénients anormaux du voisinage. Autrement dit, un chien qui aboie est un inconvénient normal. Chacun sait qu’un chien peut être légèrement bruyant. Mais si la situation est répétitive, intense (si le bruit dépasse 5 décibels (dB) le jour et 3dB la nuit) et durable, y compris la nuit, par exemple, les nuisances sont anormales et peuvent justifier de demander au locataire d’y mettre fin en se séparant de son compagnon. Tel peut être le cas d’odeurs nauséabondes récurrentes. Il faut que les voisins se plaignent au propriétaire.
Dans une telle situation dont a eu connaissance le propriétaire, il pourra demander :
- La résolution judiciaire du bail devant le Juge ;
- Ou actionner la clause résolutoire du bail qui prévoit qu’il y sera mis fin dans cette situation de manière automatique (sans avoir à saisir le Magistrat).
⚠️Pour que les nuisances anormales permettent la résiliation du bail en actionnant une clause résolutoire, ils doivent être constatés par huissier.
Celle-ci pourra aboutir à expulser le locataire s’il ne s’exécute pas. Litige.fr accompagne le bailleur tout au long de la procédure.
Est-ce que le propriétaire a le droit de refuser un animal ?
Celui-ci n’a pas le droit de lui refuser sauf s’il s’agit d’un chien d’attaque ou d’une bête qui n’est pas familière. Il peut demander au locataire de s'en séparer si ce dernier cause des dégradations à l’immeuble ou aux parties communes, ou s’il engendre des troubles anormaux du voisinage. Dans les locations saisonnières, le propriétaire peut refuser tous les animaux.
