Le règlement de copropriété constitue le document qui régit la vie collective d'un immeuble. Contenu, valeur juridique et rôle central du syndic dans son application, l’article fait le point.
Qu'est-ce qu'un règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement et d’organisation d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Il est prévu par la loi du 10 juillet 1965 et encadre la répartition des droits et obligations entre les copropriétaires, précise les modalités d’usage des parties communes et privatives et garantit une gestion harmonieuse de la vie collective. Il se distingue du règlement intérieur.
Définition juridique du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document juridique qui définit les règles de fonctionnement, d'organisation et de gestion d'un immeuble en copropriété (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965 et art. 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Fondement légal du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété trouve son fondement dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il s'impose à tous les copropriétaires, locataires et occupants de l'immeuble, avec une valeur juridique contraignante.
À quoi sert le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété sert à organiser la vie collective de l'immeuble. Il précise notamment les droits et obligations de chaque copropriétaire, la répartition des charges et l'usage des parties communes et privatives (art. 8 de la loi de 1965).
💡Selon l’article 2 du décret du 17 mars 1967, le règlement de copropriété peut comporter certains éléments complémentaires. Il peut notamment inclure l’état descriptif de division de l’immeuble, rédigé conformément aux articles 71-1 à 71-13 du décret du 14 octobre 1955, ainsi que les conventions prévues à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965, relatives à l’exercice de droits accessoires aux parties communes.
Différence entre règlement de copropriété et règlement intérieur
Le règlement de copropriété et le règlement intérieur de copropriété sont souvent confondus, mais constituent deux documents juridiquement différents.
Le règlement de copropriété est un acte authentique, établi par notaire. Il définit les éléments structurels et permanents de la copropriété : répartition des lots, charges, droits de propriété (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965). Toute modification nécessite un vote à la double majorité (article 26 de la loi de 1965).
Le règlement intérieur de copropriété est un document complémentaire. Il précise les règles de vie quotidienne et d'usage des parties communes : horaires, utilisation des locaux communs, stationnement, dépôt des ordures, etc. Plus souple, il peut être modifié facilement.
Le syndic de copropriété : acteur central de l'application
Le syndicat de copropriété représente l'ensemble des copropriétaires. C'est une personne morale qui assure la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Mais c'est le syndic de copropriété qui agit comme son représentant légal pour faire appliquer le règlement de copropriété.
Contenu et valeur juridique du règlement de copropriété
Le contenu du règlement de copropriété est strictement encadré par la loi. Chaque document doit mentionner les éléments essentiels à la gestion de l’immeuble, depuis la description des lots jusqu’à la répartition des charges. Sa valeur juridique, issue de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, lui confère un caractère obligatoire pour tous les copropriétaires et occupants.
Les éléments obligatoires du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété doit impérativement contenir plusieurs éléments conformément à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967 : description de l’immeuble et des lots, répartition des charges de copropriété, règles d’usage et de jouissance et les règles relatives à l’administration.
La description de l'immeuble et des lots
Le règlement identifie précisément les parties communes (halls, escaliers, toiture, façades) et les parties privatives (appartements, caves, parkings). Chaque lot est numéroté et décrit avec ses annexes.
La répartition des charges de copropriété
Le document établit les quotes-parts de chaque copropriétaire dans les charges générales et spéciales, calculées selon les tantièmes de copropriété. Cette répartition détermine le poids de vote en assemblée générale.
Les règles d'usage et de jouissance
Le règlement fixe les conditions d'utilisation des parties communes et privatives : horaires de silence, interdictions (animaux, activités commerciales), modalités d'occupation des espaces communs.
Les clauses relatives à l'administration
Les modalités de convocation et de déroulement des assemblées générales, ainsi que les missions et responsabilités du syndic, sont précisées dans le règlement.
Quelle est la valeur juridique du règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété possède une valeur contractuelle et s'impose à tous les copropriétaires (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965), locataires et occupants. Il a force obligatoire dès lors qu'il est publié au service de la publicité foncière. Ses dispositions peuvent être sanctionnées en justice en cas de non-respect.
Rôle du syndic dans l'application du règlement de copropriété
Le syndic de copropriété, qu'il soit professionnel ou bénévole, a pour mission première de veiller à l'application stricte du règlement de copropriété (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Cette responsabilité fondamentale s'articule autour de plusieurs obligations : surveiller et contrôler le respect des règles ou encore communiquer auprès des copropriétaires et localaires.
Surveillance et contrôle du respect des règles
Le syndic doit surveiller que les copropriétaires, locataires et occupants respectent les dispositions du règlement. Il est tenu d'intervenir dès qu'il constate ou qu'on lui signale une infraction au règlement.
💡Le conseil syndical assiste le syndic dans sa mission de surveillance. Il peut signaler les infractions au règlement et contrôler que le syndic prend les mesures appropriées pour les faire cesser.
Information et communication auprès des copropriétaires
Le syndic doit remettre le règlement de copropriété à tout nouveau copropriétaire ou locataire (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989). Il informe régulièrement les occupants des règles en vigueur et des modifications éventuelles adoptées en assemblée générale.
Quels sont les devoirs du syndic de copropriété ?
Les devoirs du syndic incluent : faire respecter le règlement de copropriété, convoquer et organiser les assemblées générales, exécuter les décisions votées, administrer l'immeuble, tenir une comptabilité, souscrire les assurances obligatoires, effectuer les travaux d'entretien et représenter le syndicat en justice.
