L’agent immobilier est un intermédiaire qui réalise des transactions immobilières pour le compte d’un client. Il est tenu à une obligation de conseil et s’il manque à cette dernière, il est susceptible d’engager sa responsabilité civile délictuelle, quasi-délictuelle ou encore contractuelle selon la qualité de la victime. Rôle, obligations, responsabilité civile, assurance RCP et indemnisation : cet article synthétique fait le tour de ces questions.
I -Quel est le rôle d’un agent immobilier ?
L’agent immobilier se définit comme un intermédiaire de l’immobilier et a, de ce fait, certaines obligations. Lorsqu’elles ne sont pas respectées, il engage sa responsabilité à l’égard des parties.
Définition de l’agent immobilier
L’agent immobilier est défini comme un professionnel qui intervient comme un intermédiaire qui réalise des transactions immobilières. Il peut aider à conclure des achats, des ventes ou encore des locations de biens immobiliers. Il peut également aider à l'information nécessaire à la réalisation d'actes de vente ou compromis de vente.
💡Il s’agit d’une personne physique ou morale qui porte son concours à des opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, la location ou sous-location, d’immeubles (art. 1er de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970).
En tant qu’intermédiaire, l’agent immobilier est tenu d’avoir un mandat écrit et signé avant la vente d’un bien immobilier (art. 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).
Obligations de l’agent immobilier
La loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 est venue réglementer les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles.
Dans le cadre de cette activité, le professionnel est tenu à un devoir de conseil à l’égard de son client. Il est tenu de livrer toutes les informations relatives au bien (état, nuisibles, infiltration d’eau, décès, etc.) ainsi que les diagnostics nécessaires.
Il ne doit pas dissimuler d'informations au risque d’engager sa responsabilité civile extracontractuelle ou contractuelle selon la qualité de la victime.
Responsabilité de l’agent immobilier
Selon la qualité de la victime, la nature de la responsabilité civile varie : tantôt contractuelle à l’égard de son client, elle sera extracontractuelle à l’égard des tiers (Cass. civ. 1, 16 décembre 1992, n° 90-18.151). Dans les deux cas, il s’expose au versement de dommages et intérêts.
La responsabilité civile contractuelle à l’égard du client (propriétaire)
Quelle que soit la qualité du client, le professionnel de l’immobilier est tenu à un devoir de conseil.
S’il faillit à son obligation, sa responsabilité peut être engagée du fait de la relation contractuelle qui le relie aux clients, à savoir, les propriétaires du bien. Ces derniers donnent mandat à l’agent d’agir en leur nom et pour leur compte. Cet acte est un mandat qui est un contrat (art. 1984 du Code civil)
La responsabilité contractuelle de l’agent pourra être engagée en cas de (art. 1231-1 du Code civil) :
- Mauvaise exécution → l’agent immobilier dissimule des informations ou ne réalise pas correctement les actes juridiques pour lesquels il a été mandaté (par exemple, compromis de vente) qu’il a été mandaté de rédiger ;
- Inexécution → l’agent immobilier n’exécute pas la prestation pour laquelle il doit intervenir ;
- Retard dans l’exécution → le professionnel n’est pas diligent.
⚠️L’intermédiaire est tenu à une obligation de moyens et non une obligation de résultat. Cela signifie qu’il n’est pas possible d’invoquer sa responsabilité simplement en l’absence de résultat.
Par exemple, si le bien n’a pas été vendu, le propriétaire devra démontrer que l’agent n’a pas mis tous les moyens en œuvre pour remplir sa mission. Autrement dit, le simple fait que le bien soit non vendu ne suffit pas à engager la responsabilité du mandataire.
💡L’existence d’un cas de force majeure* permet d’exclure la responsabilité de l’agent qui manque à son obligation (art. 1218 du Code civil).
*C’est un événement imprévisible, irrésistible et extérieur à celui à qui incombait l’obligation qui n’a pas été respectée.
La responsabilité civile extracontractuelle (délictuelle ou quasi délictuelle) à l’égard d’un tiers
En dehors de la relation client/agent, la responsabilité de ce dernier, s’il cause un préjudice, sera extra contractuelle (délictuelle ou quasi délictuelle). Tel sera le cas à l’égard de l’acheteur ou encore d’un locataire qui ne sont pas parties au mandat.
Le délit ou le quasi-délit civils constituent le fait qui met en jeu la responsabilité (art. 1240 et 1241 du Code civil).
Le délit civil est une faute volontaire, la responsabilité est délictuelle. Il doit y avoir un lien de causalité entre la faute et le dommage. Le quasi-délit est un fait involontaire, comme une imprudence ou une négligence, qui génère un dommage, la responsabilité est quasi délictuelle. Là encore, un lien de causalité est exigé (art. 1240 du Code civil).
💡Dans le cas où l’agent immobilier est salarié et qu’il commet une faute qui cause un préjudice, dans l’exercice de ses fonctions et sans excéder les limites de sa mission, le responsable sera le commettant (généralement l’employeur, Cass. plén., 25 février 2000, Costedoat).
II - Comment engager la responsabilité d’un agent immobilier ?
Pour engager la responsabilité civile d’un agent immobilier et obtenir une indemnisation, il faut recourir au juge en rapportant les preuves du manquement. L’agent, quant à lui, a tout intérêt à souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP immobilier) qui est obligatoire.
engager la responsabilité de l'agent
Quelles preuves apporter pour une indemnisation de l’agent immobilier ?
Le manquement à une obligation constitue un fait juridique. Par opposition aux actes juridiques, la loi n’impose pas un mode de preuve spécifique. Le manquement pourra, dès lors, être rapporté par tous moyens (art. 1358 du Code civil).
Si vous achetez un bien auprès d’un agent qui dissimule volontairement des malfaçons, des témoignages pourront corroborer vos propos. Un écrit n’est pas indispensable.
Il faudra soumettre ces preuves devant un juge qui statuera sur le bien-fondé de la demande. L’idéal étant de réunir le maximum d’éléments pour démontrer ses prétentions.
Quelle assurance souscrire en tant qu’agent immobilier ?
La loi Hoguet impose la souscription d’une assurance RCP immobilier sans laquelle il n’est pas possible d’obtenir la carte professionnelle nécessaire pour exercer l’activité (art. 3 de la loi du 2 janvier 1970).
Mon agence immobilière a fait une erreur dans mon compromis de vente : qui contacter ?
C'est à l'agence de modifier le compromis de vente pour qu'elle y apporte les modifications nécessaires.
L'agent immobilier est-il responsable en cas de vices cachés ?
La responsabilité de l’agent immobilier qui avait connaissance du vice peut être engagée.
