Le propriétaire peut vendre le logement à tout moment, même lorsqu’un locataire l’occupe. En revanche, la vente ne met pas fin au bail : le locataire reste aux mêmes conditions jusqu’à l’échéance, sauf si un congé régulier est donné pour la fin du bail (vente, reprise, motif légitime et sérieux, v. art. 15 et 25-8 de loi du 6 juillet 1989, n° 89-462). Aussi, le locataire dispose d’un droit de préemption : il a priorité pour acheter le logement en cas de vente (v. art. 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 et art. 10-1 après modification par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006).
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : pas d’expulsion parce que le propriétaire vend (art. 1743 du Code civil). Le bail continue et s’impose à l’acquéreur. Les visites sont encadrées : jamais le dimanche/jours fériés, et pas plus de 2 h par jour ouvrable si une clause de visite existe (art. 4 de la loi n° 89-462).
Le bailleur doit donner congé pour vendre : uniquement à l’échéance du bail, avec préavis (6 mois en location vide et 3 mois pour un meublé, v. art. 15 et 25-8 de la loi de 1989) et, en location vide, il doit procéder à une offre de vente au locataire (droit de préemption dans certains cas).
➜ Délai pour agir : en matière locative, le locataire dispose d’un délai de 3 ans pour agir, si ses droits ont été violés (art. 7-1 de la loi n° 89-462).
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr accompagne les locataires confrontés à une vente du logement lorsque leurs droits ne sont pas respectés (congé irrégulier, non-respect du droit de préemption, pressions ou visites abusives).
Le propriétaire peut-il vendre le logement pendant que je le loue ?
Le propriétaire dispose librement de son bien (art. 544 du Code civil). Dès lors il peut vendre lorsque le local d’habitation est occupé par un locataire. Néanmoins, il est soumis à des conditions pour respecter les droits du preneur, et notamment son droit de préemption. De plus, il ne peut pas l’expulser mais a le droit de vendre avant la fin du bail.
Vente « occupée » : le logement est vendu avec le locataire en place
Si le propriétaire vend mais que la présence d’un locataire en place n’est pas exclue par le futur acquéreur, rien ne change sur le fond :
- le bail continue ;
- l’acquéreur devient le nouveau bailleur ;
- loyer, charges, durée, dépôt de garantie suivent le bail.
Juridiquement, le bail est opposable à l’acquéreur (principe de la vente de la chose louée, v. art. 1743 du Code civil). La Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises (Cass. civ. 1, 19 mars 1991, n° 89-20.352).
Vente « libre » : le propriétaire veut vendre sans locataire
Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de partir « tout de suite ». Pour vendre libre, il doit donner congé et ce congé ne peut produire effet qu’à l’échéance du bail, avec un formalisme strict.
- Pour un bail meublé, le congé est de 3 mois minimum (art. 25-8 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- Pour une location vide, le congé est de 6 mois minimum (art. 15 de la même loi).
Aussi, dans ce cas de figure, le congé doit être accompagné d’une notification des modalités de la vente pour respecter le droit de préemption du locataire (art. 10 et 10-1 de la loi du 31 décembre 1975).
Est-il possible de vendre avant la fin du bail ?
Le bailleur peut vendre avant la fin du bail, mais cela ne met pas fin au bail.
Le logement peut être vendu en cours de bail, sans congé, et le locataire conserve le droit d’occuper les lieux jusqu’à l’échéance*.
*Sauf résiliation judiciaire pour manquement du locataire, v. par exemple art. 1227 du Code civil. Cela relève des sanctions de l’inexécution du contrat.
Quels sont mes droits si mon propriétaire vend ?
Lorsque le propriétaire vend, le locataire conserve ou acquiert des droits :
- Droit de priorité sur l’achat (préemption) ;
- Droit de rester dans le logement jusqu’à l’échéance du bail, sans changement de contrat ;
- Exiger le respect de la jouissance paisible.
Droit de préempter la vente
Le locataire dispose d’un droit de préemption lorsqu'il est destinataire d’un congé pour vendre, cela signifie qu’il a la priorité sur la vente aux conditions stipulées par le bailleur qui doit lui notifier la vente au préalable et ses modalités (v. art. 10 et 10-1 de la loi du 31 décembre 1975).
⚠️ Néanmoins, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption si le vendeur vend l’intégralité de l’immeuble alors qu’il n’en loue qu’un lot (Cass. civ. 3, 19 juin 2025, nos 23-19.292 et 23-17.604).
Rester dans le logement jusqu’à l’échéance du bail
C’est la règle de base : la vente n’autorise pas à sortir le locataire (art. 1743 C. civ.). Ainsi, ce dernier peut rester dans le logement jusqu’à l’échéance du bail. Son propriétaire devient le nouvel acquéreur.
L’acquéreur reprend la position du bailleur : il n’y a pas à signer un nouveau bail automatiquement (sauf proposition d’un avenant).
Exiger le respect de la jouissance paisible, même pendant la vente
Le bailleur doit assurer la jouissance paisible du logement (art. 1719 C. civ.). Cela compte aussi en période de mise en vente (pressions, intrusions, visites abusives).
Mon propriétaire veut vendre l’appartement que je loue : a-t-il le droit d’organiser des visites ?
Si c’est prévu au bail (clause de visite) et dans un cadre raisonnable, le bailleur a le droit d’organiser des visites : pendant les jours ouvrables et pas plus de 2 heures par jour.
Une clause qui imposerait des visites les jours fériés, ou plus de 2 heures les jours ouvrables serait réputée non écrite (art. 4 de la loi du 6 juillet 1989).
💡En pratique, le créneau se fixe par accord. En cas de conflit, formaliser par écrit (mails/LRAR) est utile pour prouver la bonne foi et objectiver les abus.
Mon propriétaire vend sans me prévenir : est-ce légal ?
Oui, si la vente est faite occupée (sans congé). Le bailleur peut vendre pendant que vous occupez, sans formalité d’information préalable spécifique au titre du congé. En revanche, vous devez connaître l’identité du nouveau bailleur pour payer valablement : exigez une notification fiable (identité, adresse de paiement, mandat éventuel).
Quels sont mes droits si mon propriétaire vend ?
Si le propriétaire vend, vous avez le droit de rester jusqu’à la fin du bail et de conserver les mêmes conditions : le bail s’impose au nouvel acquéreur.
Est-il possible de vendre un bien avant la fin du bail ?
Le propriétaire peut vendre en cours de bail, mais le bail continue avec l’acquéreur.
Quel préavis pour un locataire si le propriétaire vend sa maison ?
Il n’y a de préavis spécifique pour vendre, que si le bailleur délivre un congé pour vendre (à l’échéance). En location vide, le congé doit arriver au moins 6 mois avant l’échéance.
