En matière locative, il n’est pas impossible de faire face à un impayé de loyer. Lorsque cette situation se produit, le propriétaire doit suivre une procédure rigoureuse et relativement longue pour aboutir, le cas échéant, à l'expulsion du locataire.
La procédure de recouvrement se déroule en plusieurs étapes et va précéder une potentielle demande d’expulsion. Après le départ du locataire, le bailleur est-il en mesure de recouvrer ses loyers impayés ? Le propriétaire peut espérer récupérer son argent, mais il devra mener des procédures spécifiques, parfois longues, notamment lorsque le locataire n’est pas solvable.
I - Recouvrement de loyers impayés : définition et mise en œuvre
Lorsque le propriétaire lance une procédure aux fins de recouvrer des loyers impayés, celle-ci peut, en définitive, aboutir à l’expulsion du locataire. Ce sont deux procédures différentes qui se suivent mais se déroulent de manière distincte.
Définitions des procédures de recouvrement et d’expulsion
Alors que la procédure de recouvrement est destinée à obtenir le paiement des loyers impayés ; la procédure d’expulsion a pour finalité de faire quitter le logement au locataire qui n’a pas respecté ses obligations.
La mise en œuvre des procédures
La procédure d’expulsion et la procédure de recouvrement ne se déroulent pas de la même façon. La première est plus encadrée que la seconde qui correspond à une procédure juridictionnelle habituelle (assignation au fond, ou encore injonction de payer, par exemple).
Les différentes procédures aboutissant au recouvrement
La procédure de recouvrement peut être précédée (doit, en réalité, lorsque le montant du litige est inférieur ou égal à 5000 euros, art. 750-1 du Code de procédure civile), d’une phase amiable.
Si la médiation ou encore la conciliation n’aboutit pas, le créancier peut saisir un juge pour demander le paiement de ses loyers. Il dispose de plusieurs procédures qui se composent d’étapes distinctes :
- la procédure en injonction de payer ;
- le référé-provision ;
- l’assignation classique au fond (procédure la plus longue).
⚠️Lorsque le locataire ne paie pas ses loyers à échéance et que le bail est assorti d’une clause résolutoire, le manquement à cette obligation permet de mettre fin au bail de plein droit. Néanmoins, pour obtenir le paiement des créances, il faudra passer par la voie amiable ou juridictionnelle.
Pour agir en matière d’impayés de loyer, le bailleur dispose d’un délai de trois ans (art. 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
lancer une procédure de recouvrement
Les étapes de la procédure d’expulsion
⚠️Pour lancer une procédure d’expulsion, il y a des conditions spécifiques et limitatives. Il n’est pas envisageable de lancer une telle procédure pour d’autres motifs. Le locataire doit avoir manqué à ses obligations (art. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Tel est, par exemple, le cas pour :
- Des impayés de loyer ;
- L’absence de souscription à une assurance habitation ;
- ou encore, la dégradation du lieu d’habitation.
Dans cette situation de manquement aux obligations locatives, le preneur s’expose d’abord à ce qu’il soit mis fin au bail (à la suite d’une procédure judiciaire ou de plein droit s’il existe une clause résolutoire dans le contrat). Par la suite, s’il ne quitte pas les lieux, une procédure d’expulsion peut être lancée.
La procédure d’expulsion se déroule de la façon suivante :
- Une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire doit avoir été dressé (art. L. 411-1 du CPCE).
⚠️En présence d’une clause résolutoire, avant de débuter la procédure d’expulsion, le propriétaire doit faire signifier un commandement de payer au preneur à bail (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).
- Un commandement de quitter les lieux doit être signifié au locataire (art. L. 411-1 du CPCE).
💡Selon la nature du local, il y a des délais à respecter avant de pouvoir expulser le locataire. Tel est le cas pour un local à usage d’habitation ou à usage professionnel, un délai de 2 mois s’impose après signification du commandement de quitter les lieux (art. L. 412-1 CPCE). Néanmoins, le juge peut étendre ces délais (art. L. 412-2 et L. 412-3 CPCE).
Ce délai ne court pas pendant la période de la trêve hivernale qui s’applique du 1er novembre de l’année en cours au 31 mars de l’année suivante (art. L. 412-6 du CPCE).
Dès la signification du commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice saisit le préfet de département aux fins d’information de la commission de coordination prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (art. L. 412-5 CPCE).
⚠️Le délai avant lequel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu si le représentant de l’État n’est pas saisi (art. L. 412-5 CPCE).
Les mesures d’expulsion sont menées par le commissaire de justice (appelé autrefois “huissier de justice”) (art. L. 412-5 CPCE).
💡Le commissaire de justice dressera un procès-verbal d’expulsion. Il est ensuite signifié au locataire selon les formalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution (art. R. 432-1 et R. 432-2 CPCE).
Les biens meubles du locataire expulsés sont déposés dans un lieu qu’il désigne (art. L. 433-1 CPCE).
⚠️S’il ne désigne pas de lieu d’entrepôt, les meubles sont conservés dans un lieu spécifique et un délai est laissé au locataire pour les récupérer. Passé cette échéance, ils sont vendus (art. R. 433-2 CPCE).
Si le locataire souhaite contester les mesures d’expulsion, il doit saisir le juge de l’exécution du lieu où se situe l’immeuble (art. R. 442-1 CPCE).
II - Mon locataire a été expulsé mais n’a pas réglé ses loyers impayés
Si malgré la résiliation du bail et à l’issue de l’expulsion, le locataire ne règle pas sa dette locative, le propriétaire peut à nouveau tenter une procédure de recouvrement.
A - Procédure amiable
Avant de saisir le tribunal judiciaire en assignant le locataire, le propriétaire peut tenter la voie amiable*.
Il va envoyer à son locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandé avec accusé de réception et éventuellement tenter de trouver un accord à l’amiable.
*C’est une obligation, nous vous le rappelons, lorsque la dette n’excède pas 5 000 euros (art. 750-1 du CPC).
⚠️Une mise en demeure fait courir à l’égard du débiteur, des intérêts de retard au taux légal (art. 1344-1 du Code civil).
S’il dispose d’une assurance lui garantissant les loyers impayés, il peut se retourner contre son assureur pour obtenir indemnisation.
Si le locataire a une caution qui s’est portée garante, le propriétaire peut l’attraire en paiement.
⚠️Selon le type de cautionnement, les modalités de poursuites varient. Pour une caution qui n’est pas solidaire, elle conserve le bénéfice de discussion qui lui permet d’imposer au propriétaire de poursuivre, en amont, le locataire en paiement (art. 2305 du Code civil). En revanche, la caution solidaire perd ce bénéfice et peut être appelée en paiement indifféremment.
B - Procédure judiciaire
Si malgré tout le locataire ne paie pas, le créancier va intenter une procédure judiciaire parmi celles sus énoncées. Si à l’issue de la délivrance du titre exécutoire (décision de justice), il ne procède pas au paiement des loyers, le propriétaire pourra lancer une procédure de saisie (art. L. 111-1 du CPCE) comme :
- La saisie-vente (art. L. 221-1 s. et L. 311-1 s. du CPCE) → les meubles ou immeubles du locataire sont vendus aux enchères et le créancier se fait payer sur le prix de la vente ;
- La saisie-attribution des rémunérations ou sur compte bancaire (art. L. 211-1 du CPCE) → une partie des sommes du débiteur sont saisies afin de payer le créancier.
⚠️Le locataire peut être astreint par le juge a des pénalités de retard (qui commencent à courir dès la mise en demeure s’il y en a eu une). Ces pénalités sont calculées en fonction du nombre de jour de retard multiplié par le taux d’intérêt légal et par le montant de la dette, le tout divisé par 36500 (nb de jours de retard x taux d’intérêt x montant de la dette)/36500.
La procédure est-elle la même pour les loyers impayés commerciaux ?
En matière de loyers impayés commerciaux, la procédure est différente et relève du régime du bail commercial encadré par le code de commerce.
Comment obtenir le recouvrement des loyers impayés si l'ancien locataire n'est pas solvable ?
Il est possible de faire appel à son assurance si vous avez une garantie loyers impayés ; d’attraire sa caution en paiement s’il en a donné une en garantie ; ou encore de faire appel au fond de garantie Visale s’il vous l’a fourni à l’entrée dans les lieux.
Existe-t-il une prescription concernant les dettes locatives ?
En matière de dette locative, le délai de prescription est de trois ans.
