Une porte qui claque avec les clés à l’intérieur, une serrure qui se bloque subitement ou une clé cassée dans le cylindre : ces situations courantes nécessitent l’intervention rapide d’un serrurier. La question qui se pose alors est de savoir qui, du locataire ou du propriétaire, doit assumer le coût de cette intervention.
Qui doit payer le serrurier, le locataire ou le propriétaire ?
Pour savoir qui du locataire ou du propriétaire doit payer l’intervention, il est nécessaire de connaître les règles en matière de réparation locative. La loi établit une distinction claire entre les réparations qui relèvent de l’entretien courant, à la charge du locataire, et celles, plus structurelles, qui incombent au propriétaire.
Les obligations du locataire et du propriétaire
Deux textes encadrent cette répartition :
1. L’obligation d’entretien du locataire : La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs, et le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui fournit la liste non exhaustive des réparations locatives, sont sans équivoque.
➡️ D’après ces textes, le locataire a la charge de « l’entretien courant du logement » et des « réparations locatives ».
Cela signifie que toutes les menues réparations et les actions d’entretien nécessaires pour maintenir le logement en bon état d’usage sont de sa responsabilité.
2. L’obligation du propriétaire : En contrepartie, le propriétaire est responsable des réparations plus importantes (art. 1719 et 606 du Code civil), notamment celles liées à la vétusté (l’usure normale due au temps) ou à des défauts de construction.
Son obligation est de fournir et de maintenir un logement « en état d’usage » (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989), ce qui inclut le bon fonctionnement des éléments essentiels, comme la serrure de la porte d’entrée.
Dans quels cas les frais de serrurier sont-ils à la charge du locataire ?
La responsabilité du locataire est engagée pour toutes les interventions qui découlent soit de l’entretien quotidien qui lui incombe, soit d’une négligence ou d’une faute de sa part. Dans ces situations, il doit assumer l’intégralité des frais, incluant les pièces et la main-d’œuvre du serrurier.
Voici les principaux cas de figure (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989) :
- L’entretien courant et les menues réparations ;
➡️ Le locataire doit veiller au bon fonctionnement des serrures. Cela inclut des actions spécifiques, comme le graissage des gonds et serrures et le remplacement de petites pièces usées par l’usage, telles que les poignées, boutons de porte, verrous et boulons.
- La négligence ou la faute du locataire ;
➡️ Si l’intervention est la conséquence directe d’une action du locataire, les frais lui reviennent.
Les situations les plus fréquentes sont la porte claquée avec les clés à l’intérieur, une clé cassée dans la serrure suite à une mauvaise manipulation, ou encore la perte ou le vol des clés, qui nécessite un remplacement du cylindre pour des raisons de sécurité.
- Les actes de vandalisme ou l’effraction ;
➡️ En cas de tentative de cambriolage, le locataire doit organiser la réparation. Il doit cependant se tourner immédiatement vers son assurance habitation pour vandalisme.
💡Il est important de noter que si un locataire souhaite installer une serrure plus sécurisée, il doit obtenir au préalable l’autorisation écrite de son bailleur.
La responsabilité du propriétaire n’est donc engagée que dans des situations bien définies, qui sortent du cadre de l’usage normal du logement, on parle de vétusté.
Quand le propriétaire doit-il payer l’intervention du serrurier ?
Le propriétaire doit payer l’intervention du serrurier lorsque le problème de serrurerie n’est ni lié à l’entretien courant ni à une faute du locataire, mais à l’état structurel du logement ou à l’usure de ses équipements.
L’usure normale ou la vétusté
Si la serrure devient défectueuse en raison de son âge et de son usure normale, son remplacement est à la charge du propriétaire.
💡La vétusté d'une serrure peut être difficile à prouver. Elle se définit comme une serrure qui devient difficile à manœuvrer ou se bloque par moments après de nombreuses années de service, sans qu’aucun mauvais usage ne puisse lui être reproché. Cette réparation s’inscrit dans l’obligation du bailleur de maintenir le logement en bon état d’usage (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989).
Un vice de construction ou une malfaçon
Si le blocage est causé par un problème structurel, les frais incombent au propriétaire. C’est le cas, par exemple, lors d’un mouvement du bâti, lorsque le cadre de la porte s’est légèrement déplacé avec le temps, empêchant la serrure de s’aligner correctement. Le locataire n’est en aucun cas responsable des défauts de construction du logement.
➡️ Sauf en cas d’urgence avérée, le locataire doit impérativement notifier le propriétaire du problème et obtenir son accord avant de faire intervenir un professionnel. Engager des travaux sans son accord préalable, même s’ils relèvent de sa responsabilité, expose à un refus de remboursement (art. 1222 du Code civil).
Comment gérer une intervention en urgence ?
Le premier réflexe en cas d’urgence (porte bloquée, clé cassée) doit être d’appeler le service d’assistance du contrat d’assurance habitation, généralement disponible 24/7. Ce service dépêchera un serrurier de son réseau de confiance, ce qui prévient les abus et les tarifs excessifs, et simplifie la prise en charge financière.
Cependant, un dilemme se pose s’il n’est pas possible de joindre l’assurance ou le propriétaire (en pleine nuit, un jour férié), alors même que la réparation relève de sa responsabilité (serrure vétuste qui lâche) : le locataire pourra demander remboursement de la réparation effectuée mais il doit démontrer l'urgence absolue.
💡Même dans ce cas de figure, l’urgence ne dispense pas le serrurier de l’établissement d’un devis.
Que faire si le propriétaire refuse de payer ?
Lorsqu’un propriétaire refuse d’assumer une charge qui lui incombe légalement, le locataire dispose de recours. Il est vivement recommandé de tenter une résolution amiable avant de saisir le tribunal.
La tentative de résolution amiable
La première étape est toujours la recherche d’une solution à l’amiable, d’abord en échangeant avec le bailleur, puis, le cas échéant par lettre recommandée avec accusé de réception pour lui demander de s’exécuter*.
*Le courrier de mise en demeure doit répondre à des mentions précises pour faire courir le délai.
Si le dialogue direct échoue, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception.
💡Pour un litige inférieur à 5000 euros, la phase amiable est obligatoire (art. 750-1 du Code de procédure civile).
Le recours judiciaire devant le tribunal
En cas d’échec de la conciliation, le locataire peut porter l’affaire en justice. Il doit saisir le greffe du tribunal judiciaire du lieu du domicile de son bailleur (art. L. 211- 3 du Code de l’organisation judiciaire et art. 42 du CPC).
À l’issue de la procédure, si le juge estime la demande du locataire fondée, il peut prendre plusieurs décisions :
- Obliger le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires ;
- Autoriser le locataire à faire réaliser les travaux aux frais du propriétaire ;
- Accorder des dommages et intérêts au locataire en réparation de son trouble de jouissance.
⚠️ Selon l’article 1728 du Code civil, un locataire ne doit en aucun cas cesser de payer son loyer pour faire pression sur son propriétaire. C’est seulement lorsqu’il se retrouve privé de la jouissance des lieux loués, du fait du bailleur, qu’il peut suspendre l’exécution de son obligation (Cass. civ. 3, 21 déc. 1987, n° 86-13.861).
Le locataire peut-il changer la serrure pour un modèle plus sécurisé ?
Le locataire peut changer la serrure pour un modèle plus sécurisé à condition d’obtenir l’autorisation écrite de son bailleur au préalable.
