Les affaires de squats sont monnaie courante tout comme les affaires d'expulsion d'un locataire mauvais payeur. Ce qui l’est moins souvent, ce sont les situations pour lesquelles un débiteur saisi refuse de quitter son logement qui est vendu aux enchères. "C’est le cas récent d’un couple de la région lyonnaise qui vient d’acquérir une maison par adjudication. Seulement, l’ancien propriétaire refuse de partir et est donc occupant sans droit ni titre depuis le mois d’août." Comment faire face à ce type de circonstance ?
L'essentiel
➜ Ce que dit la loi : l’article L322-13 du Code des procédures civiles d’exécution est clair. Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion.
➜ Délais pour agir : attention les occupants sans droit ni titre sont inexpulsables durant la trêve hivernale (du 01/11 au 31/03).
➜ Procédure simplifiée : Après une tentative amiable et une mise en demeure (via Litige.fr), les nouveaux propriétaires peuvent faire appel à un huissier de justice partenaire de Litige.fr pour expulser un occupant sans droit ni titre.
Vente aux enchères d’un bien saisi : le jugement vaut titre d’expulsion
L’interprétation de l’article L322-12 du Code des procédures civiles d’exécution ne peut pas porter à confusion : « le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi ».
CADRE & PRINCIPES
Le propriétaire d’un bien saisi et vendu aux enchères doit quitter les lieux à l’issue de la vente. L’adjudicataire n’a donc pas à solliciter le Juge pour obtenir l’expulsion.
L’article R322-64 du Code des procédures civiles d’exécution précise que le nouveau propriétaire ne peut faire valoir son titre d’expulsion qu’à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.
L’exception
Une vente aux enchères immobilière fait l’objet de la rédaction d’un cahier des conditions de vente. L’article R322-64 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit ce cas. L’adjudicataire est donc informé avant la vente que le propriétaire débiteur reste dans les lieux.
Lorsque l’occupant est un locataire, le bail est opposable à l’adjudicataire. Ce dernier va percevoir les loyers.
PROCÉDURE D'EXPULSION
Quelle est la procédure pour l’expulsion d’un propriétaire saisi ?
L’adjudicataire peut engager la procédure d’expulsion dès l’issue de la vente du bien immobilier saisi. Cependant, la trêve hivernale s’applique, généralement du 1er novembre au 31 mars.
L’adjudicataire peut saisir un huissier de justice après une mise en demeure de quitter les lieux infructueuse. Dans ce cas, l’huissier de justice signifie un commandement de quitter les lieux. L’ancien propriétaire a 2 mois pour s’exécuter.
À l’issue de ce délai, l’huissier de justice peut requérir le concours de la force publique si le débiteur est toujours dans les lieux. L’État a 2 mois pour répondre. En l’absence de réponse, l’adjudicataire peut faire une demande d’indemnité d’occupation.
Expulser un occupant sans droit ni titre
L’indemnité d’occupation
Le montant de cette indemnité peut être fixé d’un commun accord entre l’adjudicataire et l’ancien propriétaire. À défaut, le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) doit être saisi. Généralement, l’indemnité correspond aux loyers et charges dus par un locataire.
C’est à l’ancien propriétaire de régler cette indemnité. S’il ne le fait pas, l’adjudicataire doit à nouveau faire appel à un huissier de justice. Ce dernier va délivrer un commandement de payer et peut réaliser une saisie entre les mains du bâtonnier. En effet, le bâtonnier séquestre le prix de vente aux enchères jusqu’à la distribution.
