Définition : qu'est-ce que l'usufruit ?
L'usufruit tel que défini à l'article 578 du Code civil résulte d'un démembrement de propriété : une personne est propriétaire du bien - le nu-propriétaire - une autre personne peut en jouir - l'usufruitier.
Dans le cadre d'un achat immobilier, le démembrement de propriété est notamment utile dans les cas suivants :
- L'acquéreur souhaite effectuer un placement immobilier en investissant une somme d'argent moindre. Il achète uniquement l'usufruit : il peut louer le logement et percevoir les revenus de loyers.
- L'acheteur souhaite acheter pour transmettre : il acquiert le bien immobilier en pleine propriété puis il concède la nue-propriété aux personnes de son choix. L'usufruitier - acquéreur initial - peut habiter ou louer le logement pour percevoir des revenus, mais le bien immobilier reste la propriété du nu-propriétaire. Au décès de l'usufruitier, entre autres, la pleine propriété du bien est automatiquement attribuée au nu-propriétaire sans qu'il ait à payer de droits de succession.
Ce qu'il faut savoir sur l'usufruit
Les droits et les obligations de l'usufruitier
L'usufruitier peut utiliser le bien : il peut occuper le logement ou le mettre en location pour en percevoir les loyers.
En contrepartie, il a l'obligation d'assurer la conservation du bien - travaux d'entretien et de réparation, notamment - et de payer les charges afférentes - taxe foncière et taxe d'habitation par exemple. L'usufruitier ne peut en aucun cas prétendre au remboursement de ces dépenses.
À noter : les réparations portant sur le gros œuvre incombent au nu-propriétaire, sauf défaut d'entretien de l'usufruitier.
Attention, l'usufruitier ne peut pas vendre le bien immobilier.
La fin de l'usufruit
L'usufruit prend fin dans les situations suivantes :
- Mort de l'usufruitier, renonciation à l'usufruit ou date prévue.
- Destruction totale ou vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété du bien immobilier.
- Rachat de l'usufruit par le nu-propriétaire, ou rachat de la nue-propriété par l'usufruitier.
- Non-respect par l'usufruitier de son obligation de conservation du bien.
- Non-usage pendant une durée de trente ans.
