Lorsqu’un locataire quitte un logement, la question de la restitution du dépôt de garantie revient presque systématiquement. Cette somme, versée à la signature du bail, est destinée à couvrir d’éventuels manquements (loyers impayés, charges, ou encore dégradations imputables au locataire).
Pourtant, de nombreux propriétaires tardent à restituer cette somme, voire refusent sans motif valable. Or, la loi encadre strictement cette restitution (art. 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Comment récupérer son dépôt de garantie rapidement et éviter des mois d’attente ? L’article propose un point.
Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail, que le bailleur peut retenir dans certains cas.
Il ne doit pas être confondu avec la caution : la caution désigne une personne qui s’engage à payer les dettes locatives si le locataire est défaillant, alors que le dépôt de garantie est une somme d’argent immobilisée (art. 2288 s. du Code civil).
Dépôt de garantie : définition
Pour définir le dépôt de garantie, il est possible de se référer à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs dans les baux d'habitation. Le dépôt de garantie a pour finalité de couvrir d’éventuels manquements du locataire à ses obligations, notamment :
- Le non-paiement de loyers ou de charges ;
- Les réparations locatives qui n’auraient pas été effectuées ;
- Les dégradations imputables au locataire* constatées lors de l’état des lieux de sortie.
*Le locataire est responsable des dégradations locatives, y compris si elles ont été causées par un tiers sauf s’il parvient à prouver qu’il s’agit d’un acte de vandalisme et que son assurance le prend en charge.
💡Le montant du dépôt de garantie est encadré :
- 1 mois de loyer hors charges pour une location vide (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée (art. 25-6 de la même loi).
Quelle différence entre caution et dépôt de garantie ?
Tandis que la caution renvoie à une garantie accordée par une personne au profit d’un débiteur** ; le dépôt de garantie correspond à une somme versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux afin de garantir le respect de ses obligations fixées notamment par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
➡️ **La caution dans le cadre d’un contrat de bail est la personne qui se porte garante, au profit du débiteur, du paiement des loyers dans le cas où il serait défaillant. C’est un mécanisme de sûreté personnelle.
Dans quels cas le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie ?
La loi limite les retenues du dépôt de garantie par le bailleur possibles (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989) :
- Dégradations imputables au locataire (hors vétusté ou force majeure) ;
- Réparations locatives non effectuées (ex. : robinets entartrés, vitres cassées) ;
- Impayés de loyers ou charges.
En revanche, il est interdit de retenir le dépôt de garantie sans justificatif (art. 22 de la loi de 1989).
Quel est le délai légal pour récupérer son dépôt de garantie ?
Le délai dépend de l’état des lieux de sortie (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989):
- 1 mois si aucun dégât n’est constaté (alinéa 4) ;
- 2 mois si des dégradations ou manquements sont relevés (alinéa 3).
Ces délais commencent à courir à compter de la remise des clés. En cas de retard, le propriétaire doit verser une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé (alinéa 7).
Comment demander la restitution de son dépôt de garantie ?
En cas de dégradations locatives* ou de défaut d’entretien, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Néanmoins dans le cas où cela serait injustifié, le locataire peut demander la restitution en respectant une série d’étapes.
*Il ne faut pas confondre dégradations locatives et vétusté. Dans ce dernier cas, le propriétaire est responsable.
Première étape : le rappel amiable
Afin de récupérer le dépôt de garantie, le locataire peut commencer à l’amiable : un simple courrier ou email rappelant les textes peut suffire.
➡️ Par exemple : « Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le délai légal de restitution de mon dépôt de garantie est expiré. Merci de procéder au remboursement sous huitaine. »
Deuxième étape : mise en demeure formelle
En cas d’absence de réponse, l’étape suivante est d’envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette formalité prouve la date et ouvre la voie à des recours judiciaires.
L’utilisation d’un modèle de lettre type (LRAR ou via un huissier) permet de gagner du temps et de sécuriser la demande.
Que faire si le propriétaire refuse encore de rendre le dépôt de garantie ?
Si, malgré l’expiration du délai légal et l’envoi d’une mise en demeure, le bailleur refuse toujours de restituer le dépôt de garantie, le locataire dispose de plusieurs recours. La loi lui offre en effet la possibilité d’agir à la fois par voie amiable et par voie judiciaire, avec en complément la possibilité de réclamer des pénalités financières en cas de retard persistant.
Saisir la commission départementale de conciliation (CDC)
La saisine de la commission départementale de conciliation permet de trouver un terrain d’entente avec son propriétaire en cas de différend (articles 20 et 25-11 de la loi de 1989). Cette procédure gratuite et amiable permet souvent de trouver un accord sans passer par le tribunal.
Engager une action judiciaire
En cas d’échec, le locataire peut :
- Déposer une demande d’injonction de payer auprès du greffe du tribunal judiciaire ;
- Assigner directement le bailleur devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire (article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire).
💡 Le délai pour agir est fixé à 3 ans (art. 7-1 de la loi de 1989).
Demander les pénalités de retard
Le locataire peut réclamer une majoration de 10 % par mois de retard, en plus du dépôt initial (art. 22 al. 7 de la loi de 1989).
Le propriétaire peut-il retenir une partie du dépôt de garantie sans justificatif ?
Le bailleur ne peut pas retenir une partie du dépôt de garantie sans justificatif. Toute retenue doit être prouvée par une facture, par exemple.
Combien de temps a le propriétaire pour restituer le dépôt de garantie ?
Le propriétaire dispose d’1 mois sans dégradations, 2 mois avec dégradations pour restituer le dépôt de garantie.
