Les fissures dans un logement peuvent survenir à tout moment et soulèvent immédiatement la question de la responsabilité. Qu'il s'agisse d'une fissure mur appartement location, d'une fissure appartement copropriété ou d'une fissure maison ancienne, identifier le responsable est essentiel pour obtenir réparation.
La distinction entre vétusté et dégradation locative est essentielle pour déterminer les recours possibles. En cas de litige persistant, il est possible de faire valoir droits, notamment concernant la restitution du dépôt de garantie si des charges abusives sont imputées au locataire.
Qui est responsable des fissures dans une maison ou un logement ?
La responsabilité des fissures dépend de plusieurs facteurs : l'origine du désordre, le statut d'occupation du logement et les circonstances de leur apparition.
Dans le cadre d'une location
En location, la répartition des responsabilités suit des règles précises. Le locataire doit assurer l'entretien courant du logement selon ses obligations définies dans le bail d'habitation (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989). Cependant, les fissures structurelles* relèvent généralement de la responsabilité du propriétaire (art. 606 et 1720 du Code civil).
*Ce qui renvoie aux « gros murs » selon l’article 606 du Code civil. Dès lors, les fissures doivent être réparées par le propriétaire car elles ne sont pas locatives.
Les fissures mur appartement location causées par l'usure normale* ou des défauts de construction incombent au bailleur.
*Dans ce cas, on parle de vétusté.
En revanche, si les fissures résultent d'un usage anormal du logement par le locataire, celui-ci peut être tenu responsable (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989 et art. 1720 al. 2 du Code civil).
En copropriété
Dans une fissure appartement copropriété, la responsabilité varie selon l'emplacement des désordres. Les fissures affectant les parties communes (murs porteurs, façades) relèvent du syndicat des copropriétaires. Pour les parties privatives, c'est le copropriétaire concerné qui est responsable, sauf si l'origine provient des parties communes.
Pour le reste, la répartition des responsabilités relève des mêmes règles : murs porteurs et vétusté relèvent du propriétaire ; dans les autres cas, c’est le locataire qui est tenu (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989 et art. 606 et 1720 du Code civil).
Pour les propriétaires occupants
Le propriétaire occupant assume l'entière responsabilité des réparations, sauf dans les cas de catastrophes naturelles* ou de vices cachés découverts après l'acquisition (art. 1641 s. du Code civil).
*Dans un cas pareil, il peut faire jouer son assurance pour obtenir une indemnisation.
Cas particuliers de fissures : qui est responsable ?
Face aux fissures dans un logement, l'identification rapide des responsabilités et l'action appropriée sont essentielles. Qu'il s'agisse d'une question d'assurance, de responsabilité locative ou de copropriété, chaque situation nécessite une approche adaptée, d’autant plus lorsqu’il s’agit de cas particuliers.
L'intervention d'un professionnel du droit spécialisé en droit immobilier peut se révéler nécessaire pour défendre efficacement ses intérêts et obtenir la réparation des préjudices subis.
Qui est responsable d'une fissure dans le plafond, le propriétaire ou le locataire ?
Une fissure plafond dans un appartement copropriété ou en location simple relève généralement du propriétaire ou du syndicat de copropriété. Les plafonds font partie de la structure du bâtiment, et leur dégradation résulte rarement d'actions du locataire. Dès lors conformément à l’article 606 du Code civil, le propriétaire en est responsable.
💡Le locataire doit néanmoins signaler rapidement l'apparition de fissures au plafond pour éviter qu'elles ne s'aggravent. En cas de négligence dans cette signalisation, sa responsabilité pourrait être engagée pour les dommages consécutifs, car le locataire a une obligatoire d’entretien (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Fissure maison ancienne que faire ?
Une fissure maison ancienne nécessite une approche particulière compte tenu de l'âge du bâtiment en passant par un diagnostic préalable avant d'envisager des solutions.
Diagnostic préalable
Il faut d'abord déterminer si les fissures sont :
- Stabilisées (anciennes, sans évolution) ;
- Évolutives (récentes ou qui s'agrandissent) ;
- Liées à des modifications récentes (travaux, changement d'usage).
Solutions possibles
Pour les fissures stabilisées mineures, des travaux d'entretien peuvent suffire. Les fissures évolutives nécessitent souvent des travaux de consolidation plus importants.
💡 Si le propriétaire refuse d'effectuer les travaux nécessaires, des recours existent pour contraindre à la réalisation des réparations.
Fissure immeuble danger : quand s'inquiéter ?
Toutes les fissures ne présentent pas le même niveau de gravité. Une fissure immeuble danger nécessite une intervention urgente. Signes d'alerte :
- Fissures traversantes de plus de 2mm de largeur ;
- Évolution rapide des fissures existantes ;
- Fissures en escalier dans la maçonnerie ;
- Déformations des ouvertures (portes, fenêtres) ;
- Fissures accompagnées d'infiltrations d'eau.
Ces situations peuvent compromettre la sécurité des occupants et nécessitent l'intervention d'un expert en bâtiment.
Fissures dues à des tiers
Lorsque les fissures résultent d'actions de tiers (travaux du voisin, circulation routière intensive), la responsabilité du tiers pour dégradation peut être engagée en rapportant la preuve de la provenance de la fissure.
Logements HLM
Pour une fissure mur appartement dits « HLM », les règles spécifiques aux organismes HLM s'appliquent, avec souvent des procédures simplifiées pour les réparations relevant du bailleur social.
Risque d'expulsion ?
Il est important de noter que des dégradations importantes peuvent, dans certains cas, conduire à une expulsion pour dégradations locatives, d'où l'importance de traiter rapidement le problème.
Est-ce que l'assurance habitation prend en charge les fissures ?
La prise en charge par l'assurance fissure mur appartement dépend des garanties souscrites et de l'origine des désordres, en sachant que certaines assurances excluent certaines situations.
Garanties standard
Les contrats d'assurance habitation couvrent généralement les fissures causées par :
- Les catastrophes naturelles (sécheresse, inondations) ;
- Les événements climatiques exceptionnels ;
- Les dégâts des eaux ayant provoqué des mouvements de terrain ;
- Les actes de vandalisme*.
⚠️*En cas d’acte de vandalisme ou de dégradation causée par un tiers comme un invité, le locataire est en principe responsable (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Exclusions courantes
Les assureurs excluent souvent :
- Les fissures dues à l'usure normale du bâtiment* ;
*Cela renvoie à de la vétusté qui relève de la responsabilité du propriétaire.
- Les défauts de construction antérieurs au contrat ;
- Le manque d'entretien ;
- Les mouvements de terrain non liés à une catastrophe naturelle.
💡 En cas de refus de prise en charge des fissures catastrophe naturelle, il est possible de contester la décision en apportant des preuves de l'origine du sinistre.
Recours en cas de fissures : droits et démarches
Face aux fissures dans un logement, plusieurs recours s'offrent au locataire selon sa situation.
Pour les locataires
En cas de fissures relevant du propriétaire le locataire peut procéder à :
- Un signalement par lettre recommandée avec AR ;
- Une mise en demeure de réaliser les travaux ;
- Une saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) ;
- Action en justice si nécessaire.
Les locataires peuvent également contester des dégradations locatives imputées à tort, notamment par une lettre de contestation des charges locatives.
Pour les copropriétaires
- Inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale ;
- Vote des travaux par la copropriété ;
- Recours contre les copropriétaires défaillants ;
- Action judiciaire en urgence si danger imminent.
Expertise et recours amiable
Dans tous les cas, faire appel à un expert en bâtiment permet :
- D'identifier précisément l'origine des fissures ;
- D'évaluer leur gravité et leur évolution ;
- De chiffrer les travaux nécessaires ;
- De déterminer les responsabilités.
